中華人民共和國(guó)建設(shè)部令
第33號(hào)

一九九四年三月二十三日

城市新建住宅小區(qū)管理辦法

　　第一條　為了加強(qiáng)城市新建住宅小區(qū)的管理，提高城市新建住宅小區(qū)的整體管理水平，為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱城市，是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。

　　本辦法所稱新建住宅小區(qū)，是指達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團(tuán)，以下簡(jiǎn)稱住宅小區(qū)）。

　　本辦法所稱住宅小區(qū)管理（以下簡(jiǎn)稱小區(qū)管理），是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。

　　第三條　房地產(chǎn)行政主管理部門負(fù)責(zé)小區(qū)管理的歸口管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)。

　　第四條　住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。

　　第五條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。

　　住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。

　　第六條住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）。

　　管委會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。

　　第七條　管委會(huì)的權(quán)利：

　?。ㄒ唬┲贫ü芪瘯?huì)章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利；

　　（二）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；

　　（三）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；

　?。ㄋ模z查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。

　　管委會(huì)的義務(wù)：

　　（一）根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；

　?。ǘ﹨f(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作；

　?。ㄈ┙邮茏≌^(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督；

　?。ㄋ模┙邮芊康禺a(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

　　第八條　物業(yè)管理公司的權(quán)利：

　　（一）物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法；

　　（二）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；

　　（三）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；

　　（四）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；

　　（五）有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理；

　　（六）有權(quán)選聘專營(yíng)公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；

　?。ㄆ撸┛梢詫?shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

　　物業(yè)管理公司的義務(wù)：

　　（一）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；

　?。ǘ┙邮芄芪瘯?huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；

　?。ㄈ┲卮蟮墓芾泶胧?yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可；

　　（四）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

　　物業(yè)管理公司需向工商行政管理部門申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

　　第九條　物業(yè)管理公司可享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

　　第十條　物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：

　?。ㄒ唬┕芾眄?xiàng)目；

　?。ǘ┕芾韮?nèi)容；

　?。ㄈ┕芾碣M(fèi)用；

　?。ㄋ模╇p方權(quán)利和義務(wù)；

　?。ㄎ澹┖贤谙?；

　　（六）違約責(zé)任；

　　（七）其他。

　　第十一條　物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第十二條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理售房手續(xù)時(shí)，應(yīng)在買賣合同中對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人與使用人分離時(shí)，應(yīng)在租賃合同中對(duì)使用人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定。

　　第十三條　住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)管理辦法，按規(guī)定交納管理費(fèi)用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責(zé)，并有權(quán)參與監(jiān)督住宅小區(qū)的管理。

　　第十四條　房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失；

　　（一）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；

　　（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀損設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全的；

　?。ㄈ┧酱顏y建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民的；

　?。ㄋ模┎徽照陆患{各種費(fèi)用的。

　　第十五條　物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)投訴；管委會(huì)有權(quán)制止，并要求其限期改正；房地產(chǎn)行政主管部門可對(duì)其予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失，并可處以罰款：

　?。ㄒ唬┓课菁肮迷O(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)的；

　?。ǘ┕芾碇贫炔唤∪芾砘靵y的；

　?。ㄈ┥米詳U(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

　?。ㄋ模┧酱顏y建，改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的；

　　（五）不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定義務(wù)的。

　　第十六條　本辦法生效前，未按本辦法實(shí)施管理的住宅小區(qū)可參照本辦法執(zhí)行。

　　第十七條　各省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

　　第十八條　本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。

　　第十九條　本辦法自一九九四年四月一日起施行。