（深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局2006年8月7日發(fā)布 2006年9月1日實施）

各物價分局、各區(qū)建設局（住宅局），各有關(guān)單位：

　　為規(guī)范我市物業(yè)管理服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)價格管理和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，我們制定了《深圳市物業(yè)管理服務收費管理規(guī)定》?，F(xiàn)予發(fā)布。

深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局
二○○六年八月七日

深圳市物業(yè)管理服務收費管理規(guī)定

　　第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)價格管理和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。

　　第二條 本規(guī)定適用于已取得經(jīng)營資格的物業(yè)管理企業(yè)對本市住宅、辦公、工業(yè)、商業(yè)等物業(yè)提供物業(yè)管理服務的收費行為。
政府開發(fā)的準成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房、經(jīng)濟適用房等的物業(yè)管理服務收費，適用本規(guī)定。

　　第三條 本規(guī)定所稱物業(yè)管理服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同的約定，對房屋及配套的共用設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、運營、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

　　第四條 物業(yè)管理服務收費應當遵循合法、公開及費用與服務水平相適應的原則。

　　第五條 住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務收費實行政府指導價。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)應當根據(jù)市價格主管部門和市物業(yè)管理行政主管部門公布的指導標準在物業(yè)管理服務合同中約定收費標準。

　　非住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務合同中協(xié)商約定收費標準。

　　市價格主管部門應當會同市物業(yè)管理行政主管部門定期發(fā)布住宅物業(yè)管理服務收費指導標準。

　　第六條 建設單位銷售物業(yè)時，應當向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)管理服務費標準。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂買賣合同時，應當明確物業(yè)管理企業(yè)、服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，相關(guān)約定應當一致。

　　物業(yè)入住前的物業(yè)管理服務費用由開發(fā)建設單位承擔。

　　第七條 物業(yè)管理服務收費可以采取酬金制或者包干制等形式。

　　酬金制是指在預收的物業(yè)管理服務費中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的計費方式。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務費，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的計費方式。

　　物業(yè)管理服務合同中應當明確約定物業(yè)管理服務收費的計費方式。

　　第八條 物業(yè)管理服務收費實行酬金制的，預收的物業(yè)管理服務費包括物業(yè)管理服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　物業(yè)管理服務收費實行包干制的，物業(yè)管理服務費包括物業(yè)管理服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。   

　　第九條 下列項目支出可以列入物業(yè)管理服務成本或者物業(yè)管理服務支出，但不得重復計算：   

　?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；   

　?。ǘ┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　?。ㄈ┣鍧嵭l(wèi)生費用；

　?。ㄋ模┚G化養(yǎng)護費用；

　?。ㄎ澹┕仓刃蚓S護費用；

　?。┪飿I(yè)共用部位水、電費用；

　?。ㄆ撸┯糜谖飿I(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及辦公費用；

　?。ò耍┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備的保險費用及公眾責任保險費用；   

　?。ň牛┍匾纳鐓^(qū)文化、體育活動費用；

　?。ㄊ┙?jīng)業(yè)主同意的其他費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資（基）金予以列支，不得計入物業(yè)管理服務成本或者物業(yè)管理服務支出。

　　第十條 物業(yè)管理企業(yè)應提供下列基本服務項目：

　?。ㄒ唬┣鍧嵭l(wèi)生。做好公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔，做好除“四害”消殺服務工作。

　?。ǘ┕仓刃蚓S護。協(xié)助有關(guān)部門維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和治安秩序，實行24小時值班、巡邏。

　?。ㄈ﹫@林綠地養(yǎng)護。對公共園林綠地的花、木、草進行定期修剪、施肥，保持綠化物生長良好；按照管理服務合同和服務公約規(guī)定對其他園林設施進行日常養(yǎng)護。

　　（四）物業(yè)共用部位、共用設施、設備日常維護。做好共用部位、場地及設施、設備的日常維修養(yǎng)護。

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定的其他服務項目以及根據(jù)物業(yè)管理服務合同約定的其他服務項目。

　　第十一條 實行酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)在測算物業(yè)管理服務費時，應以實際的支出為計算依據(jù)，以本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理服務支出為基數(shù)計提酬金。

　　酬金的提取由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主根據(jù)供求關(guān)系、企業(yè)資質(zhì)、管理標準、服務內(nèi)容和服務水平等因素，通過招標、協(xié)議等方式確定比例或固定數(shù)額。

　　物業(yè)管理企業(yè)在接管項目之前及每年年底前，應根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況及業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求，制定下年度本物業(yè)管理區(qū)域的開支項目和標準的預算方案，經(jīng)業(yè)主委員會審核并報業(yè)主大會同意后實施。

　　物業(yè)管理服務收費標準根據(jù)業(yè)主大會批準的預算確定。實行政府指導價的，不得超出政府公布的指導價范圍。

　　第十二條 業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)應每三個月公布一次物業(yè)管理服務費的收支帳目，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　實行酬金制的，預收的物業(yè)管理服務費屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)管理服務合同約定以外的支出。

　　物業(yè)管理企業(yè)應在每年初進行上年度的物業(yè)管理服務費決算，經(jīng)業(yè)主委員會審核后向業(yè)主公布。

　　物業(yè)管理服務費除去物業(yè)管理支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金后，有結(jié)余的，應轉(zhuǎn)入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的物業(yè)管理服務費，不得擅自提取或挪作他用。

　　第十三條 實行酬金制的，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)可以共同聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)管理服務費用年度預決算和物業(yè)管理服務費用的收支情況進行審核、審計。

　　聘請專業(yè)機構(gòu)審核、審計的費用計入物業(yè)管理服務支出。

　　第十四條 物業(yè)管理企業(yè)利用產(chǎn)權(quán)為業(yè)主共有的場地、場所及設施、設備進行經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主，納入物業(yè)管理服務費。

　　第十五條 業(yè)主應當按照物業(yè)管理服務合同的約定按時足額交納物業(yè)管理服務費。

　　已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務費由開發(fā)建設單位全額交納。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)管理服務費。

　　違反合同約定逾期不交納物業(yè)管理服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

　　第十六條 物業(yè)管理服務費按房地產(chǎn)權(quán)利證書登記的房屋建筑面積收取。未辦理房地產(chǎn)權(quán)利證書的，物業(yè)管理服務費按購房合同標明的建筑面積收取。

　　物業(yè)管理服務合同約定按其他方式收取的，從其約定。

　　第十七條 物業(yè)管理服務費自業(yè)主入住之日起開始交納。

　　已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務費由開發(fā)建設單位自首個業(yè)主入住之日起全額交納。

　　前款所稱“入住”是指入住人收到書面入?。ㄈ牖铮┩ㄖ⑥k理完結(jié)相應手續(xù)。入住人收到入?。ㄈ牖铮┩ㄖ笤谝?guī)定期限內(nèi)不辦理相應手續(xù)的，視為入住。

　　第十八條 因裝修產(chǎn)生的垃圾由業(yè)主在規(guī)定的期限內(nèi)負責清運。業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)清運的，清運費標準由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

　　第十九條 物業(yè)管理企業(yè)對裝修工人出入實行持證管理的，如證件回收后能多次使用，可按不超過10元/證的標準收取押金，證件完好退回的，應如數(shù)退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可收取不超過5元/證的工本費。

　　第二十條 業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人進行房屋裝修時，物業(yè)管理企業(yè)可向業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位收取裝修保證金（押金）。

　　裝修保證金（押金）標準由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位在裝修協(xié)議中約定。住宅物業(yè)的裝修保證金（押金）不得超過2000元，由業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人和裝修承建單位分擔。

　　裝修保證金（押金）應當用于裝修對物業(yè)公共部位損壞的修復。裝修未對公共部位造成損壞的，物業(yè)管理企業(yè)應在裝修驗收后一個月內(nèi)全額退還裝修保證金（押金）。

　　物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位計算裝修損壞賠付標準時，應出示修復的工（料）價單。

　　第二十一條 除前述費用外，物業(yè)管理企業(yè)不得強制收取與裝修管理相關(guān)的其他任何費用。

　　除裝修保證金外，物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或者物業(yè)使用人強制收取并占用超過3個月的押金、保證金。

　　第二十二條 未經(jīng)業(yè)主大會同意，對取得國家、省、市各級優(yōu)秀、示范物業(yè)管理項目稱號的，其收費標準不得在原收費標準上另行上浮。

　　第二十三條 住宅樓的電梯起始層住戶不承擔電梯運行費，其他樓層的電梯運行費不進行區(qū)分。

　　第二十四條 物業(yè)管理服務費一般按月收取，但經(jīng)雙方協(xié)商同意按其他方式收取的除外。

　　第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)不得增設物業(yè)管理服務合同約定之外的其他強制性服務項目和收費。

　　物業(yè)管理企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務的外來人員收取任何費用。

　　第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主和非業(yè)主房屋使用人的委托提供物業(yè)管理服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第二十七條 對同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相同的物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)不得區(qū)分業(yè)主身份實行不同的收費標準。

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的同類型物業(yè)，如業(yè)主享受相同的服務，物業(yè)管理企業(yè)不得對不同時間入伙的業(yè)主實行不同的收費標準。

　　第二十八條 物業(yè)管理服務收費實行明碼標價。物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家發(fā)展改革委、建設部《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》規(guī)定做好明碼標價工作。

　　第二十九條 市、區(qū)價格主管部門應加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督檢查，依法查處違反規(guī)定的收費行為。

　　第三十條 本規(guī)定實施前由市、區(qū)價格主管部門核定的具體物業(yè)的物業(yè)管理服務收費標準的有關(guān)批文一律廢止。業(yè)主大會和業(yè)主委員會未成立的，可以繼續(xù)執(zhí)行原收費標準。

　　第三十一條 本規(guī)定自2006年9月1日起執(zhí)行。此前由市物價局和市國土資源和房產(chǎn)管理局（市住宅局）制定的物業(yè)管理服務收費政策與本規(guī)定相抵觸的，按本規(guī)定執(zhí)行。