建設(shè)部副部長 劉志峰

2004年4月5日，上海

各位代表、各位來賓，女士們、先生們：

　　“房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)國際研討會”今天召開了。來自美國、加拿大、法國和澳大利亞的各位專家將在會上作專題演講，國務(wù)院有關(guān)部門、各省、市代表和有關(guān)專家學者參加了這次會議，并將結(jié)合中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際情況展開研討。我謹代表中華人民共和國建設(shè)部，對參加這次會議的各位專家、各位代表，表示衷心的感謝和熱烈的歡迎。

　　下面，我就中國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)工作，先談幾點意見，供大家參考。

　　一、建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系是進一步推進中國住房市場化進程的迫切需要

　　1980年以來，中國城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深入。特別是1998年停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化以來，住房市場化改革取得重大突破。目前中國城鎮(zhèn)住房私有率達到80％以上，住房產(chǎn)權(quán)格局發(fā)生了根本變化。商品住宅銷售面積中，個人購房的比例達到95％以上，成為商品住宅的購買主體。住房二級市場全面開放，中介服務(wù)業(yè)務(wù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場加速發(fā)展。商品住宅占城鎮(zhèn)住宅竣工面積和投資的比例大幅度提高，市場機制的作用得到較大程度的發(fā)揮?？傮w看，與社會主義市場經(jīng)濟相適應(yīng)的住房新體制已基本形成，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要的支柱產(chǎn)業(yè)。與此同時，私有住宅占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)份額的比例已達到47％。因此，房地產(chǎn)市場能不能持續(xù)穩(wěn)定健康地發(fā)展，既關(guān)系到國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，也關(guān)系到廣大居民住房資產(chǎn)的保值升值。

　　目前，總體上講，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展是健康的，但我們也要看到，房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡，各地區(qū)之間房地產(chǎn)市場化程度還有較大差異，發(fā)展中也出現(xiàn)了一些新情況、新問題。有的地區(qū)投資增幅過大，有的市場供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出，價格上漲過快，不利于房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。這些問題的存在，既有我們面對快速發(fā)展的市場，調(diào)控經(jīng)驗不足、調(diào)控能力有待提高的因素，也與市場的自我調(diào)節(jié)、自我完善機制沒有形成有密切關(guān)系。當前，進一步推進以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)市場化改革的重要任務(wù)，就是要完善政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控機制，完善市場的自我調(diào)節(jié)機制，在政府宏觀調(diào)控下充分發(fā)揮市場在配置資源中的基礎(chǔ)性作用。

　　房地產(chǎn)市場具有典型的信息不對稱特點，順利實現(xiàn)上述兩個“完善”，最基礎(chǔ)的條件就是市場信息的完整充分、公開透明。建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系，有利于形成良好的市場信息反饋機制，科學把握市場發(fā)展態(tài)勢，適時適度地實施宏觀調(diào)控，防止市場大起大落；有利于增強市場透明度，引導(dǎo)理性投資與消費，充分發(fā)揮市場的自我調(diào)節(jié)作用。為此，《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確要求加快建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系；國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)對此高度重視，多次指示要抓緊抓好。

　　二、房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報的主要指標

　　做好房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報，重要的是正確選擇指標體系。市場信息是多樣的甚至繁雜的，反映市場形勢的指標也多種多樣，要從大量市場信息和不同指標中，去蕪存菁，選擇最能體現(xiàn)市場運行狀況和趨勢的敏感性指標。我認為，價格和空置率是主要指標。價格和空置率兩個指標的綜合應(yīng)用，基本能反映市場發(fā)展趨勢。

　　價格是市場供求關(guān)系的直接反映。一方面，價格具有即時性，反映了當前的市場交易情況；另一方面，對價格的預(yù)期又是新的投資和消費決策的基礎(chǔ)，決定了市場發(fā)展趨勢。我所說的這個價格，不是指目前國家和地方有關(guān)部門公布的新建商品房平均售價，目前公布的價格還不能完全準確地反映某個地區(qū)市場價格的變動情況。房地產(chǎn)價格應(yīng)當是由各分類價格組成的指標“體系”。房價包括房地產(chǎn)出售價格和出租價格，兩者有密切聯(lián)系，但又分別反映出售和出租市場的不同情況。價格分析要考慮售價變動情況，更要關(guān)注租金變動趨勢，后者更能真實地反映住房使用人和市場實際需求。既要考慮平均價格水平的變動，更要研究分地段、分用途、分層次的價格變動，反映同類、同品質(zhì)房地產(chǎn)價格水平，分類價格有更強的市場指導(dǎo)意義。另外，還要關(guān)注同類物業(yè)租售關(guān)系的變動趨勢。比如有些城市，租金在下降，房價在上升，兩個價格指標反向變動，引起租售關(guān)系的變化，是市場供求狀況及發(fā)展趨勢的重要信號。

　　空置率是反映一定時期市場吸納能力的重要指標，空置房屋的類型、占市場總供應(yīng)的比例，反映市場有效需求、引導(dǎo)市場供應(yīng)，一定程度上決定市場走勢。這里的空置率，并不是按目前房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中的商品房空置量簡單推算的，而是指報告期內(nèi)，待出售、出租的各類房地產(chǎn)占市場全部存量房地產(chǎn)（包括報告期新增量）的比率。也就是，把目前待出售、待出租的各類房地產(chǎn)作為分子，把全部房地產(chǎn)（包括增量和存量）作為分母來算出一個空置率。同時，只算總的空置率是不夠的，空置率也應(yīng)當是分地段、分用途、分層次的指標“體系”，包括總的空置率是多少，商業(yè)用房空置率是多少，寫字樓空置率是多少，住宅空置率是多少，住宅里面又要分高檔的、中低檔的，或者別墅、多層、高層和戶型面積等。因此，空置率也不是一個單一總量指標。

　　三、我國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)的問題和任務(wù)

　　全面、準確的信息是預(yù)警預(yù)報的基礎(chǔ)，是市場自我調(diào)節(jié)的最主要因素，信息采集是所有工作的基礎(chǔ)和重點。但現(xiàn)行的信息統(tǒng)計制度是在住房實物分配體制下建立的，還沒有隨房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展及時完善，不能滿足對房地產(chǎn)市場分析、評估和實現(xiàn)預(yù)警預(yù)報的需要。突出表現(xiàn)為“五個不適應(yīng)”：

　　一是注重總量、不注重結(jié)構(gòu)，不適應(yīng)房地產(chǎn)不可移動、產(chǎn)品差異性強、區(qū)域性強的特點。實際上，房地產(chǎn)包括住宅和非住宅，非住宅中包括寫字樓和商業(yè)用房等，住宅中又包括高檔的、中檔的和低檔的，高檔的又分別墅和其它高品質(zhì)的住房，另外還要區(qū)分戶型。因此，籠統(tǒng)地講總量、不講結(jié)構(gòu)，不能完全反映市場的供求情況。二是注重增量、不注重存量，不適應(yīng)當前統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場體系初步建立、增量和存量互動的形勢。市場是統(tǒng)一、開發(fā)的，存量房、增量房都參與市場活動，現(xiàn)在一些居民購買第二套住房，也許現(xiàn)在還沒有考慮出售或出租，但是這些住房將來可能進入市場。三是注重城區(qū)、不注重城鄉(xiāng)互動，不適應(yīng)城鄉(xiāng)人口遷移形成的市場需求，以及城鄉(xiāng)結(jié)合部和“城中村”的大量房屋供應(yīng)的現(xiàn)實。這個問題就全國而言可能還不是很明顯，但在少數(shù)城市已比較突出。如，有的城市城鄉(xiāng)結(jié)合部和“城中村”的農(nóng)民蓋了大量住宅，農(nóng)民自住占很少一部分，相當一部分參與市場交易，主要是用于出租。四是注重買賣、不注重租賃，不適應(yīng)規(guī)范發(fā)展租賃市場、分析租金變動趨勢的要求。我們現(xiàn)在公布的指標體系中交易情況主要是新建商品房的交易情況。五是注重部門統(tǒng)計、不注重數(shù)據(jù)整合，不適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)密切聯(lián)系、相互影響的實際。

　　為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的客觀要求，全面把握市場態(tài)勢，應(yīng)當進一步研究完善房地產(chǎn)市場信息統(tǒng)計指標體系。要充分利用現(xiàn)代化信息技術(shù)手段，注意加強各部門間的協(xié)調(diào)配合，依托與房地產(chǎn)市場相關(guān)的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，全面采集覆蓋城鄉(xiāng)相關(guān)區(qū)域、覆蓋存量與增量、覆蓋買賣與租賃、覆蓋住宅與非住宅的完整的市場信息。解決“五個不適應(yīng)”，做到“四個覆蓋”，應(yīng)當講難度比較大，任務(wù)也比較重，但是我們必須這么做。因為，這是保證客觀準確地分析市場形勢的需要，保證正確適度地實施宏觀調(diào)控的需要，保證及時合理地引導(dǎo)市場的需要，最終目的是促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。可以先在一定區(qū)域進行試點，抓住主要指標，逐步完善指標體系，找準工作重點，取得經(jīng)驗后全面推廣。

　　各位代表、各位來賓、女士們、先生們：

　　加快建設(shè)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系，是加強和完善政府宏觀調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的一項重要舉措。真誠地歡迎國內(nèi)外專家多提寶貴意見，希望各位代表結(jié)合實際情況深入研討。我相信，這次會議對于加快我國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)與預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)必將產(chǎn)生積極作用。

　　最后，預(yù)祝研討會圓滿成功。謝謝大家！