2003年7月14日，北京

同志們：

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》將于9月1日起施行?！稐l例》對規(guī)范物業(yè)管理活動，促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展具有重要意義。這次會議的主題，就是全面貫徹落實(shí)《條例》，充分發(fā)揮物業(yè)管理在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、提高人民群眾居住水平中的作用，為實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的宏偉目標(biāo)做出貢獻(xiàn)。光燾同志明天將到會作重要講話，家瑾同志對《條例》作了全面說明。下面，我講幾點(diǎn)意見。

　　一、肯定成績，正視問題
　　1998年，國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》明確指出，要加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。2001年，九屆全國人大四次會議通過的《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》，提出“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”。中央領(lǐng)導(dǎo)同志對物業(yè)管理十分關(guān)心，多次指示要提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，要求整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場，落實(shí)招投標(biāo)辦法，建立和完善監(jiān)管機(jī)制，集中解決群眾不滿意的問題，促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　物業(yè)管理是住房商品化、社會化的產(chǎn)物，與人民群眾生活水平的提高密切相關(guān)。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步推進(jìn)，房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，80％以上的公有住房出售給了職工個(gè)人，新建住宅基本上是個(gè)人購買，居民由公房承租人轉(zhuǎn)變?yōu)榉课菟袡?quán)人，公房管理者與住戶之間的管理與被管理關(guān)系，已經(jīng)不能適應(yīng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的新形勢。隨著個(gè)人擁有住房的比重越來越高，住房成為大多數(shù)居民家庭的最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，居民對住房財(cái)產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值提出了較強(qiáng)的服務(wù)需求，同時(shí)也產(chǎn)生了協(xié)調(diào)房屋所有權(quán)人公共空間、共用設(shè)施設(shè)備等共同利益的需要。隨著人民生活水平和住房條件不斷改善，居民對居住環(huán)境、社區(qū)秩序的要求越來越高，與居住相關(guān)的各種消費(fèi)需求越來越多，群眾要求新形式的消費(fèi)服務(wù)。物業(yè)管理適應(yīng)了改革和人民生活提高的要求，并在改革和人民生活提高的進(jìn)程中逐步發(fā)展起來。經(jīng)過多年探索，我國物業(yè)管理取得了重要進(jìn)展。

　　管理領(lǐng)域逐步擴(kuò)大。1981年深圳市東湖麗苑小區(qū)率先實(shí)行了物業(yè)管理，此后在各地陸續(xù)推廣。1994年建設(shè)部要求在城市新建小區(qū)全面推行物業(yè)管理；1997年，遼寧、江蘇、北京、天津、重慶、廣州等一批省市在舊小區(qū)推行物業(yè)管理方面取得突破。22年來，物業(yè)管理服務(wù)的領(lǐng)域，從住宅區(qū)逐步擴(kuò)展到工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商場、辦公樓等各類物業(yè)，為城市公房管理體制改革，以及機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位后勤服務(wù)社會化創(chuàng)造了條件。目前，全國城市物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38％，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已達(dá)50％以上，深圳市已超過95％。

　　行業(yè)發(fā)展初具規(guī)模。物業(yè)管理服務(wù)以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)市場發(fā)育為依托，涉及社會服務(wù)業(yè)務(wù)的多個(gè)領(lǐng)域，包括了房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、保安、家政等眾多服務(wù)內(nèi)容，成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的新興行業(yè)。截至2002年底，物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過2萬家，從業(yè)人員超過230萬人，相當(dāng)于我國社會服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的23％。

　　競爭機(jī)制基本形成。近幾年，全國有50多個(gè)城市開展了物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)活動，深圳市已有100多個(gè)項(xiàng)目采用了招投標(biāo)方式確定物業(yè)管理企業(yè)。以招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，促進(jìn)了公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制的形成，一方面突出了業(yè)主的主導(dǎo)地位，保障了業(yè)主權(quán)益，降低了物業(yè)管理費(fèi)用；另一方面也促進(jìn)了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高。

　　法制環(huán)境不斷改善。國務(wù)院有關(guān)部門制定了一系列有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件，如《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》等。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、河南等20多個(gè)省市制定了物業(yè)管理?xiàng)l例，其它省市也頒發(fā)了物業(yè)管理辦法。這些法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，有效地改善了物業(yè)管理的法制環(huán)境。

　　但是，在我國物業(yè)管理取得重要進(jìn)展的同時(shí)，在物業(yè)管理的發(fā)展過程中，各種社會矛盾也逐漸顯現(xiàn)出來。主要表現(xiàn)在：

　　相關(guān)主體的法律關(guān)系不明確。物業(yè)管理涉及業(yè)主之間的關(guān)系，涉及業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、建設(shè)單位相互間的關(guān)系，也涉及業(yè)主組織與其他組織的關(guān)系。在物業(yè)管理實(shí)踐中，單個(gè)業(yè)主的利益與業(yè)主共同利益的平衡，房屋質(zhì)量的責(zé)任，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的利用與收益的歸屬，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，專項(xiàng)維修資金的使用等等，都是容易出現(xiàn)糾紛的熱點(diǎn)問題。根源就在于相關(guān)主體的法律關(guān)系不明確，責(zé)權(quán)利界定不清晰。

　　物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識不強(qiáng)。相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)從原房管部門或單位后勤管理部門轉(zhuǎn)制而來，與業(yè)主之間的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系沒有確立，物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化。部分物業(yè)管理企業(yè)，過度追求利潤，不按照合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，收費(fèi)與服務(wù)不相符。一些物業(yè)管理企業(yè)擅自處分應(yīng)由業(yè)主處分的事項(xiàng)，侵犯業(yè)主權(quán)益現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。一些物業(yè)管理企業(yè)員工素質(zhì)低，甚至發(fā)生損壞業(yè)主財(cái)產(chǎn)、毆打業(yè)主的惡性事件。

　　業(yè)主委員會缺少制約。由于缺乏對業(yè)主委員會的有效制約和監(jiān)督機(jī)制，民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則沒有得到充分體現(xiàn)。有的業(yè)主委員會不能真正代表大多數(shù)業(yè)主的利益，個(gè)別成員甚至把個(gè)人利益置于業(yè)主共同利益之上，任意決定業(yè)主共同事務(wù)，損害其他業(yè)主利益或業(yè)主的共同利益。
　　業(yè)主自律機(jī)制不完善。房屋公共空間、共用設(shè)施設(shè)備以及土地的共同使用權(quán)，決定了業(yè)主財(cái)產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性和業(yè)主共同利益，也構(gòu)成業(yè)主共同決定實(shí)施物業(yè)管理的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。協(xié)調(diào)業(yè)主共同利益，需要建立業(yè)主自律機(jī)制。業(yè)主公約是業(yè)主共同的行為準(zhǔn)則，但一些業(yè)主沒有嚴(yán)格遵守。由于住房福利制的長期影響，相當(dāng)多的業(yè)主沒有完全確立有償服務(wù)的觀念，沒有完全確立履行合同約定義務(wù)的觀念。

　　前期物業(yè)管理矛盾突出。有的開發(fā)企業(yè)侵占配套建筑和設(shè)施；有的開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)物業(yè)銷售，對物業(yè)管理作不切實(shí)際的承諾；有的開發(fā)企業(yè)制定的業(yè)主公約侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。由于缺乏嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，物業(yè)使用過程中暴露出來的質(zhì)量問題責(zé)任不清，損害了業(yè)主權(quán)益。有的建設(shè)單位自辦物業(yè)管理，建管不分，雖然在一定時(shí)期內(nèi)推動了物業(yè)管理和住宅銷售，但不利于保護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　專項(xiàng)維修資金管理不規(guī)范。一些地方?jīng)]有按照規(guī)定從房改售房款中提取專項(xiàng)維修資金，或者提取了但被挪用；一些地方商品房專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)掌握，不能按業(yè)主意愿使用，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了購房人的合法權(quán)益。也有一些地方住房專項(xiàng)維修資金由政府行政部門管理，沒有按規(guī)定計(jì)入購房人的賬戶，使用時(shí)既要申請還手續(xù)繁瑣。

　　上述問題充分反映了依法規(guī)范物業(yè)管理的緊迫性?！稐l例》為規(guī)范物業(yè)管理活動提供了基本的法律依據(jù)。全面貫徹落實(shí)《條例》，是解決當(dāng)前存在的問題，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的根本出路。

　　二、提高認(rèn)識，加快發(fā)展
　　黨的十六大確立了全面建設(shè)小康社會的宏偉目標(biāo)，明確了本世紀(jì)頭二十年我國經(jīng)濟(jì)、政治和文化建設(shè)與改革的主要任務(wù)。各級房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員應(yīng)當(dāng)站在實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的高度，充分認(rèn)識規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的重要意義。

　?。ㄒ唬┮?guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長
　　住房消費(fèi)是今后相當(dāng)長一段時(shí)期居民消費(fèi)的熱點(diǎn)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)是全面建設(shè)小康社會時(shí)期國民經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)推動力。1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的重大突破，居民住房消費(fèi)的積極性得到充分調(diào)動，促進(jìn)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速增長，對國民經(jīng)濟(jì)增長起到了重要的推動作用。但是目前我們所認(rèn)識到的居民住房消費(fèi)，僅僅是居民購買住房這一個(gè)方面的消費(fèi)。實(shí)際上，居住消費(fèi)本身包含眾多的消費(fèi)環(huán)節(jié)，可歸納為四類基本消費(fèi)支出：一是購房消費(fèi)支出；二是家庭裝飾裝修、家具家電等消費(fèi)支出；三是使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長期消費(fèi)支出；四是房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出。后三類消費(fèi)支出要大大超過購房支出。

　　據(jù)測算，在50年的住房使用期內(nèi)，包括房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造和其他服務(wù)消費(fèi)的累計(jì)支出貼現(xiàn)后，與購房當(dāng)年住房價(jià)格的比例為1：1，磚混結(jié)構(gòu)住房為1.5：1。因此物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴(kuò)大消費(fèi)、拉動經(jīng)濟(jì)增長有重要作用。2002年，北京物業(yè)管理產(chǎn)生的國內(nèi)生產(chǎn)總值70億元，上海78.5億元，深圳50億元，分別占城市國內(nèi)生產(chǎn)總值的2.23％、1.45％和2.23％，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會越來越多。

　　（二）規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量
　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會的重要任務(wù)。隨著第一步和第二步戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，人民生活實(shí)現(xiàn)了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越。2002年，我國城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)下降到37.7％，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)下降到46.2％。居民消費(fèi)需求由追求基本生活資料的滿足，逐步向注重生活質(zhì)量提高轉(zhuǎn)變。向更高生活水平邁進(jìn)，重點(diǎn)是“改善居住、衛(wèi)生、交通、通信條件，擴(kuò)大服務(wù)性消費(fèi)。逐步增加公共設(shè)施和社會福利設(shè)施。”在基本消費(fèi)序列中，溫飽解決之后，“住”和“行”的問題將日益突出。

　　國際經(jīng)驗(yàn)表明，人均GDP跨過800美元之后，住房面積將持續(xù)增長、居住質(zhì)量將快速提高。在人均住房建筑面積達(dá)到35平方米、人均GDP達(dá)到3000美元之前的相當(dāng)長的一段時(shí)期，都是住房面積提高和居住質(zhì)量改善階段。目前，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過22平方米，住房嚴(yán)重短缺問題基本解決，居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。提高居住質(zhì)量，既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、綠化、保潔等專業(yè)性服務(wù)，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。

　?。ㄈ┮?guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)
　　就業(yè)是民生之本。擴(kuò)大就業(yè)是我國當(dāng)前和今后長時(shí)期重大而艱巨的任務(wù)。當(dāng)前我國正處于城鎮(zhèn)化高速發(fā)展時(shí)期，農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移、農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移是世界歷史上最大規(guī)模的就業(yè)和人口轉(zhuǎn)移；加之我國正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，與之相適應(yīng)的就業(yè)結(jié)構(gòu)也處于調(diào)整之中，大量的下崗、失業(yè)問題與農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移問題交織在一起，就業(yè)需求十分強(qiáng)烈，就業(yè)形勢極為嚴(yán)峻和復(fù)雜。黨的十六大把增加就業(yè)與促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、穩(wěn)定物價(jià)、保持國際收支平衡作為我國宏觀調(diào)控的四大主要目標(biāo)，要求千方百計(jì)地?cái)U(kuò)大就業(yè)。

　　因此能否正確處理資金密集型產(chǎn)業(yè)與勞動密集型產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，把提高企業(yè)競爭力與擴(kuò)大就業(yè)妥善結(jié)合起來，是關(guān)系到走新興工業(yè)化道路的重大問題。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前，物業(yè)管理吸納的勞動力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，對于緩解農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻(xiàn)。今后相當(dāng)長一段時(shí)期，隨著住宅建設(shè)的持續(xù)快速發(fā)展以及舊住宅區(qū)物業(yè)管理范圍的不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理將保持快速發(fā)展，對增加就業(yè)仍將起到積極的推動作用。

　?。ㄋ模┮?guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定
　　維護(hù)社會安定是全面建設(shè)小康社會的重要保障。大力發(fā)展社會主義文化，建設(shè)社會主義精神文明是全面建設(shè)小康社會的重要任務(wù)。維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)是整個(gè)社會安定和全社會精神文明建設(shè)的基礎(chǔ)。隨著社會經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型，社區(qū)建設(shè)越來越受到社會各界的關(guān)注，成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織；業(yè)主、業(yè)主大會的活動與社區(qū)建設(shè)和管理密切相關(guān)；物業(yè)管理企業(yè)對于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設(shè)。

　　從多年的實(shí)踐看，物業(yè)管理在維護(hù)社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關(guān)部門防范刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、爆炸等惡性事故中起到了重要作用。物業(yè)管理企業(yè)在努力提高管理服務(wù)水平的同時(shí)，配合有關(guān)部門和社區(qū)各類組織，積極開展社區(qū)文化活動，豐富了居民的業(yè)余生活，促進(jìn)了居民的身心健康，推動形成了鄰里之間更加和諧的關(guān)系和良好的社會風(fēng)尚，促進(jìn)了社區(qū)精神文明建設(shè)。

　　三、學(xué)習(xí)《條例》，把握內(nèi)涵
　　《條例》就業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會的組成、職責(zé)和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，業(yè)主處理財(cái)產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設(shè)了各項(xiàng)法律制度。貫徹《條例》，首先要準(zhǔn)確把握《條例》所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵。

　?。ㄒ唬┳鹬睾途S護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利
　　物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。對物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，業(yè)主還可以根據(jù)實(shí)際情況決定采用其他方式，比如自我管理，或者將保潔、綠化等各項(xiàng)事務(wù)直接委托專業(yè)公司。《條例》本著尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則，并不強(qiáng)制業(yè)主必須實(shí)行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實(shí)行物業(yè)管理時(shí)各方的行為。當(dāng)然，隨著社會對物業(yè)管理認(rèn)同感逐步提高，越來越多的業(yè)主會選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。

　　《條例》充分尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。凡是依附于財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，保證業(yè)主充分行使財(cái)產(chǎn)權(quán)。對于業(yè)主的共同利益，也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎(chǔ)上自行平衡?！稐l例》對業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的尊重和保護(hù)，還體現(xiàn)在對侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上。建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應(yīng)該依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任；物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途，或利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，剩余部分由業(yè)主大會決定使用。這充分體現(xiàn)了保護(hù)業(yè)主權(quán)益的立法精神。行政機(jī)關(guān)在實(shí)施對物業(yè)管理活動的行政管理中，必須牢牢把握這一精神。

　　（二）建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制
　　共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商的機(jī)制來實(shí)現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，就將共同財(cái)產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個(gè)業(yè)主利益的分散性與眾多業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實(shí)現(xiàn)均衡；業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。

　　業(yè)主大會制度和業(yè)主公約制度，目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。業(yè)主大會是表達(dá)業(yè)主意愿、實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益均衡的組織形式，其基本的議事準(zhǔn)則就是民主協(xié)商。業(yè)主公約是依據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)制定的，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，對全體業(yè)主具有普遍約束力。業(yè)主公約是規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的權(quán)利與義務(wù)的自律性規(guī)范，是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定，是調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件。通過業(yè)主公約，建立物業(yè)共同關(guān)系人的行為準(zhǔn)則，可以形成良好的共同財(cái)產(chǎn)管理、共同利益均衡秩序。建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制，是政府行政部門應(yīng)當(dāng)牢牢把握的原則。

　　（三）《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動
　　物業(yè)管理活動中的問題，有的是由《條例》所規(guī)范的，有的是由其他法律法規(guī)所規(guī)范的。物業(yè)管理活動各方主體也應(yīng)當(dāng)遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范。《民法通則》、《合同法》、《公司法》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據(jù)。所以，在貫徹實(shí)施《條例》中，不僅要學(xué)習(xí)領(lǐng)會《條例》的內(nèi)涵，還要學(xué)習(xí)和貫徹好其他有關(guān)的法律、法規(guī)。

　　比如物業(yè)的質(zhì)量問題。業(yè)主購買物業(yè)，形成與建設(shè)單位之間物業(yè)買賣的民事法律關(guān)系，有關(guān)法律規(guī)定由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)建造過程中的質(zhì)量責(zé)任。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但原來的法律關(guān)系在物業(yè)管理階段仍然存在，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)追究建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任。

　?。ㄋ模┩咨铺幚碚褪袌龅年P(guān)系
　　物業(yè)管理活動中大量的是民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)通過設(shè)定規(guī)則，由當(dāng)事人自行調(diào)節(jié)和通過司法程序調(diào)節(jié)。對這些民事關(guān)系，不宜采取政府行政措施進(jìn)行調(diào)節(jié)?！稐l例》對不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務(wù)，不設(shè)置政府行政管理權(quán)；對不屬于政府行政職責(zé)的事務(wù)，不設(shè)定行政規(guī)制；對應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行處理的事務(wù)，不設(shè)定行政強(qiáng)制措施。同時(shí)《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對凡是能夠通過民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰；對違反行政管理規(guī)定，又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。

　　市場規(guī)則的完善是市場主體行為規(guī)范的基礎(chǔ)。物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機(jī)制的良性運(yùn)行?！稐l例》按照社會主義市場經(jīng)濟(jì)的原則，對物業(yè)管理活動的競爭機(jī)制、物業(yè)服務(wù)的定價(jià)、物業(yè)服務(wù)合同等作出了規(guī)定。這些規(guī)定的目的，就是培育市場，充分發(fā)揮市場優(yōu)化資源配置的作用?！稐l例》是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。各級房地產(chǎn)行政主管部門，必須按照《條例》的精神，把完善市場機(jī)制放在重要位置，切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，做到不越位、不缺位、不錯(cuò)位、不擾民，管好政府該管的事，并簡化手續(xù)，方便群眾。

　　四、突出重點(diǎn)，扎實(shí)工作
　　全面貫徹落實(shí)《條例》、推動物業(yè)管理健康發(fā)展是今后一段時(shí)期各級房地產(chǎn)行政主管部門的重要任務(wù)。要以“三個(gè)代表”重要思想統(tǒng)攬各項(xiàng)工作，以改善人民群眾生活和工作環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，全面貫徹落實(shí)《條例》，加大監(jiān)督管理力度，規(guī)范市場主體行為，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，努力開創(chuàng)物業(yè)管理發(fā)展新局面。

　　近期，應(yīng)著重抓好以下幾個(gè)方面的工作：
　?。ㄒ唬┘訌?qiáng)對《條例》的宣傳
　　物業(yè)管理與人民群眾的工作、生活息息相關(guān)，涉及人民群眾的切身利益。在廣泛聽取群眾意見基礎(chǔ)上制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，匯集了民智，體現(xiàn)了黨的十六大關(guān)于黨領(lǐng)導(dǎo)和支持人民當(dāng)家作主，最廣泛地動員和組織人民群眾依法管理國家和社會事務(wù)的要求?！稐l例》的貫徹實(shí)施，同樣需要動員和依靠廣大人民群眾。同時(shí)，《條例》涉及眾多行政機(jī)關(guān)如公安、財(cái)政、民政、價(jià)格、市政公用事業(yè)等行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)，涉及各類社會組織、物業(yè)管理活動其他各類主體行為的規(guī)范，必須加強(qiáng)對《條例》的宣傳工作，使大家深刻領(lǐng)會《條例》的精神和各項(xiàng)規(guī)定，自覺地貫徹執(zhí)行《條例》。

　　《條例》宣傳工作主要應(yīng)達(dá)到四個(gè)目的：一是讓廣大業(yè)主了解《條例》所設(shè)定的法律制度，運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，更充分地行使業(yè)主權(quán)力，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會行為，協(xié)調(diào)共同利益關(guān)系。二是使物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真執(zhí)行法律制度，切實(shí)履行好服務(wù)職能，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、誠信服務(wù)取信業(yè)主。三是促進(jìn)行政部門依法行政，既要保證行政行為不超越權(quán)限，不任意干預(yù)民事關(guān)系；又要認(rèn)真履行職責(zé)，強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)督，提高執(zhí)法水平，保護(hù)物業(yè)管理活動當(dāng)事人各方的合法權(quán)益。四是使各方面形成合力，共同執(zhí)行《條例》，促進(jìn)物業(yè)管理，維護(hù)社區(qū)良好秩序。

　?。ǘ┩晟朴嘘P(guān)的配套法規(guī)和規(guī)章
　　《條例》發(fā)布之后，建設(shè)部根據(jù)《條例》確定的制度，已經(jīng)印發(fā)了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《業(yè)主大會規(guī)程》。目前正會同或配合有關(guān)部門制定《住房專項(xiàng)維修資金管理辦法》，修訂《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，并抓緊《物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》示范文本、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等的修訂工作，研究建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)《條例》的規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，抓緊清理和修訂現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)與規(guī)范性文件，加快制定配套的法規(guī)。對《條例》中授權(quán)地方制定的具體辦法，如物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)的確定等，應(yīng)當(dāng)盡快作出規(guī)定。同時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，確定應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的住宅物業(yè)的最小規(guī)模。

　?。ㄈ┘訌?qiáng)對業(yè)主大會工作的指導(dǎo)監(jiān)督
　　各地房地產(chǎn)行政主管部門要正確處理行政監(jiān)督管理和業(yè)主自我管理的關(guān)系，按照《條例》規(guī)定，切實(shí)履行對組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)責(zé)任，促進(jìn)業(yè)主自我管理、自我約束機(jī)制的形成。對業(yè)主成立業(yè)主大會的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門要深入實(shí)際，耐心細(xì)致地做好指導(dǎo)監(jiān)督工作，引導(dǎo)業(yè)主大會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序，選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會委員。要通過規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。同時(shí)，要監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　（四）規(guī)范前期物業(yè)管理
　　要逐步推進(jìn)建設(shè)單位和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人，實(shí)施專業(yè)化管理。要加強(qiáng)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，加強(qiáng)對建設(shè)單位履行法定義務(wù)情況的監(jiān)督?！稐l例》規(guī)定，建設(shè)單位要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房；不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；要與物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作并及時(shí)移交有關(guān)資料；建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約不得侵犯物業(yè)買受人合法權(quán)益等。對違反有關(guān)規(guī)定的，要及時(shí)予以糾正。

　　要規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動。對達(dá)到一定規(guī)模的住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理；對規(guī)模較小的住宅物業(yè)可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；其他類型的物業(yè)鼓勵(lì)建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。要按照《條例》等有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)監(jiān)督，依法維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益。要根據(jù)物業(yè)管理活動的特點(diǎn)，降低招標(biāo)投標(biāo)成本，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)。

　?。ㄎ澹┙ⅰ百|(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制
　　要從滿足不同類型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。要明確物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成；根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，制定普通住宅的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，方便消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇確定相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。同時(shí)要通過深入細(xì)致的宣傳，使廣大居民樹立物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)意識。

　?。┩晟谱》繉ｍ?xiàng)維修資金制度
　　要全面建立住房專項(xiàng)維修資金制度，未建立、或未按標(biāo)準(zhǔn)建立專項(xiàng)維修資金的地區(qū)，必須按有關(guān)規(guī)定予以建立或補(bǔ)充。商品住宅和已售公房專項(xiàng)維修資金均應(yīng)按照業(yè)主所有、專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則實(shí)施管理。各地在完善住房專項(xiàng)維修資金的歸集、管理、使用和監(jiān)管等各項(xiàng)制度同時(shí)，要抓好住房專項(xiàng)維修資金的清理，堅(jiān)決查處挪用行為，追繳挪用資金。對挪用住房專項(xiàng)維修資金的，要依法予以處罰；有關(guān)責(zé)任人，要追究責(zé)任。

　?。ㄆ撸┱D和規(guī)范物業(yè)管理市場秩序
　　整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，是整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的重要內(nèi)容。要堅(jiān)持標(biāo)本兼治、重在治本的原則，采取有力措施，繼續(xù)做好物業(yè)管理市場的整頓和規(guī)范工作。要嚴(yán)格市場準(zhǔn)入與清出制度，加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理，加大對管理水平低、收費(fèi)不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)的清理整頓工作力度。要大力開展誠信和職業(yè)道德教育，加快建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，接受社會監(jiān)督。要完善投訴舉報(bào)制度，對群眾的投訴和舉報(bào)，應(yīng)限時(shí)查處和答復(fù)，不得推諉扯皮。要注意尊重企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)，糾正對物業(yè)管理企業(yè)的亂攤派、亂收費(fèi)行為。

　?。ò耍┐罅μ岣呶飿I(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)
　　要開展物業(yè)管理技術(shù)進(jìn)步方向和重點(diǎn)的研究，推動物業(yè)管理技術(shù)進(jìn)步，提高技術(shù)含量和管理服務(wù)水平。要加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人員管理，從注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格管理和物業(yè)管理員從業(yè)資格管理兩個(gè)層次，建立職業(yè)資格制度，造就一支懂經(jīng)營、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專業(yè)人員隊(duì)伍。要繼續(xù)抓好多層次的人才培訓(xùn)，加強(qiáng)企業(yè)關(guān)鍵崗位和一線職工的技能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)。

　?。ň牛┩七M(jìn)舊住宅區(qū)物業(yè)管理
　　要按照政府、單位、居民合理負(fù)擔(dān)的原則，調(diào)動各方面的積極性，多渠道籌措資金，完善小區(qū)配套設(shè)施，美化小區(qū)環(huán)境，加強(qiáng)對舊小區(qū)的整治改造。要進(jìn)一步深化直管公房和機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位住房的維修管理體制改革，結(jié)合機(jī)構(gòu)改革和國有企業(yè)轉(zhuǎn)制，將房管所和機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的后勤房管部門改制成具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理企業(yè)，徹底改變“政企不分，政事不分，主輔混合”及“以租養(yǎng)人，管理落后”的狀況。推進(jìn)舊小區(qū)的物業(yè)管理有相當(dāng)?shù)碾y度，務(wù)必抓好組織協(xié)調(diào)，注重引導(dǎo)，尊重業(yè)主意愿。

　　（十）處理好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系
　　物業(yè)管理在社區(qū)建設(shè)，尤其在社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。要努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動的新機(jī)制，以物業(yè)管理服務(wù)推動社區(qū)服務(wù)發(fā)展，拓展社區(qū)服務(wù)范圍，建設(shè)管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化社區(qū)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，接受居民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督；并配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)社會治安等相關(guān)工作。

　　同志們，全面貫徹落實(shí)《條例》，意義深遠(yuǎn)、責(zé)任重大、任務(wù)艱巨。我們要在以胡錦濤同志為總書記的黨中央領(lǐng)導(dǎo)下，忠實(shí)實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想，堅(jiān)持立黨為公、執(zhí)政為民，堅(jiān)持把最廣大人民群眾的根本利益放在第一位，與時(shí)俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新，創(chuàng)造性地開展工作，努力開創(chuàng)物業(yè)管理發(fā)展的新局面！