圍繞加快推進城鎮(zhèn)化 促進住房消費　把住宅與房地產業(yè)工作提高到一個新水平

2003年3月13日

同志們：

　　全省住宅與房地產工作會議今天在江門召開了。會議的主要任務是傳達貫徹全國住宅與房地產工作會議精神，回顧和總結2002年的工作，部署2003年工作，交流經驗，分析行業(yè)發(fā)展存在的突出問題，重點研究貫徹落實省政府關于加強房地產市場宏觀調控，防止過熱的政策措施和繼續(xù)深入整頓和規(guī)范房地產市場秩序等工作。下面我圍繞會議的主題講幾方面的意見。

　　一、2002年工作的回顧

　　去年是我省住宅與房地產業(yè)在整頓和規(guī)范中不斷發(fā)展的一年，全省各級管理部門及房地產行業(yè)廣大干部職工，在各級黨委、政府的領導下，緊緊圍繞省建設廳年初確定的規(guī)范市場促進消費，深化房改，加快解決特困戶住房等重點工作，開拓創(chuàng)新，努力工作，使我省住宅與房地產業(yè)自1998年以來連續(xù)五年保持了持續(xù)快速增長，居民住房消費得到有效啟動，對改善市民居住條件，拉動我省經濟持續(xù)增長發(fā)揮了重要作用。

　?。ㄒ唬┓康禺a開發(fā)和商品房市場供銷兩旺，房價平穩(wěn)。去年全省完成房地產開發(fā)投資1117億元，比上年增長18.51%，首次突破千億大關；商品房竣工面積3104萬平方米，比上年增長12.66%；銷售2226萬平方米，比上年增長3.82%；銷售額為731.70億元,比上年增長0.03%，其中住宅平均售價為3074元，比上年下降4.4%。經濟適用住房竣工面積30萬平方米，占商品房的比重為1%。

　?。ǘ┳≌ㄔO繼續(xù)保持較快的增長速度，住房消費得到有效啟動。去年完成的房地產開發(fā)投資中，住宅為802.48億元，比上年增長24.27%，住宅銷售1982.44萬平方米，占商品房（含非住宅）銷售面積的89.04%。住宅小區(qū)建設質量和水平有了較大提高，新建成了一批規(guī)劃設計有創(chuàng)新，建筑與環(huán)境協(xié)調，信息化水平比較高，施工質量比較好的住宅小區(qū)。如星河灣、保利花園、廣州雅居樂等等，建設部領導和兄弟省市有關部門和同行前來參觀都給予較高評價。去年底，全省城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達到24.5平方米，80%以上城鎮(zhèn)家庭擁有住宅。

　　二手房交易日趨活躍，梯度消費方式逐漸形成。市民以小換大，以差換好，二次、三次置業(yè)的消費理念已經形成。去年，許多城市建設和房管部門為了促進消費，精心組織了大型房地產展銷會，如廣州、深圳、珠海、中山、東莞、肇慶、江門、陽江、梅州、佛山、河源、新會等城市，也在當地政府的大力支持下，有效地促進了住房消費。據不完全統(tǒng)計，去年全省二手房交易超過10萬套，900多萬平方米，相當于當年商品房銷售面積的四成。許多城市去年二手房交易都有了較大的提高，如廣州市去年二手房交易面積達到486萬平方米，相當于當年商品房銷售面積929萬平方米的52.3%，其中房改房為187.97萬平方米，是2001年的5倍多。深圳市去年二手房交易面積達340.49萬平方米，相當于當年商品房銷售面積的42.98%。

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理覆蓋面不斷擴大，市場化進程加快。去年底全省實施專業(yè)化物業(yè)管理的項目有9600多個，面積3.5億平方米，分別比上年底增加17%和10%。物業(yè)管理發(fā)展較快的廣州、深圳、珠海、中山、東莞等城市，都在認真研究物業(yè)管理發(fā)展中的問題，完善法規(guī)，規(guī)范市場，加強管理，引導物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。省里去年積極促請省人大修改1998年頒布實施的《廣東省物業(yè)管理條例》，在調查研究的基礎上，著手起草制訂《廣東省物業(yè)管理合同示范文本》等。希望通過完善法規(guī)和規(guī)范合同，達到規(guī)范市場，鼓勵競爭，提高水平，減少糾紛的目的。各市創(chuàng)物業(yè)管理示范項目活動積極性很高，企業(yè)踴躍參加。2002年廣州、深圳、珠海、中山、東莞市的15個項目被評為全國物業(yè)管理示范項目，占全國146個的十分之一。廣州、深圳、珠海、中山、東莞、佛山、韶關市的31個項目被評為省物業(yè)管理示范項目。其中韶關市是首次有項目獲此稱號。

　?。ㄋ模┘訌娏顺鞘蟹课莶疬w管理工作。各市、縣認真貫徹國務院修改后重新頒布的《城市房屋拆遷管理條例》和省政府《關于認真做好〈城市房屋拆遷管理條例〉貫徹實施工作的通知》，結合當地實際，著手制定實施細則和拆遷補償安置標準。廣州市國土房管部門向市人大送審了《廣州市城市房屋拆遷管理條例》，市人大召開聽證會聽取社會和市民的意見，引起社會的高度重視和反響。為今后規(guī)范房屋拆遷管理，減少糾紛打下了基礎。

　?。ㄎ澹┱D和規(guī)范房地產市場取得了好的效果。一是按照建設部和省政府的統(tǒng)一部署，在2001年整頓的基礎上，2002年繼續(xù)對房地產市場進行全面深入的整頓?？傮w上看，經過近年的整頓和陸續(xù)出臺一系列規(guī)范市場的法規(guī)政策，房地產市場比過去規(guī)范，市民的消費心理比過去成熟，投訴減少。各市按照建設部和省政府的部署，組織企業(yè)進行自查自糾，對媒體曝光的典型案例進行查處，建立健全各項管理制度。并結合資質年審清出了一批無資金、無實力、無項目的開發(fā)企業(yè)，凈化了市場競爭環(huán)境。全省現有開發(fā)企業(yè)4678家，省屬開發(fā)企業(yè)通過去年的資質年審撤銷了40多家，占原有開發(fā)企業(yè)總數的30%。廣州市的開發(fā)企業(yè)數量由前幾年的1400多家減少到目前的900多家。

　　二是2001年我省在全國率先出臺的調高商品房預售條件和實行套內面積計價的措施取得了明顯成效。對調控房地產市場，減少購銷糾紛起了很好的作用。

　　三是政府宏觀調控能力和質量提高。去年11月，經省政府同意，我廳會同省直等7個部門發(fā)出了《轉發(fā)建設部等六部委關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發(fā)展若干意見的通知》（粵建房字[2002]126號），今年1月又通過省政府辦公廳印發(fā)了《關于加強房地產市場管理的通知》（粵府辦[2003]6號）。省政府在較短的時間內，連續(xù)同意下發(fā)了兩個加強房地產市場調控的文件，充分說明省政府對房地產市場的高度關注和對促進房地產業(yè)健康協(xié)調發(fā)展的高度重視。這兩個文件在加強調控和規(guī)范市場上出臺了新的政策，有新的突破。主要有：（1）規(guī)定各級土地部門要會同建設、房管等部門，編制土地年度供應計劃，包括存量土地，經省政府批準后實施，不得突破。（2）經批準預售的項目，土地使用權不得再用于抵押，建設部門批準預售后在土地使用權證上注明，讓銀行知道。（3）發(fā)揮規(guī)劃對房地產市場的調控作用，沒有編制修建性詳細規(guī)劃的土地不能出讓。（4）住宅小區(qū)的配套設施要在土地出讓合同中明確，建好后移交政府管理。（5）強調嚴格執(zhí)行商品房預售審批制度，健全預售款監(jiān)控制度。（6）加快商品房產權登記發(fā)證速度。商品房項目具備土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、房屋建筑工程竣工驗收資料，就可給小業(yè)主辦理房地產權證。開發(fā)企業(yè)違規(guī)開發(fā)，應依法對企業(yè)進行處罰，但不得以此影響購房者辦理產權證。這些政策措施，只要各市、縣能認真抓好貫徹落實，就能加大對房地產市場的調控力度，防止過熱，也會對促進住房消費起有效作用。

　　四是經過努力，初步建立了我省房地產市場預警制度，省建設廳做到每半年通報一次全省和各市房地產業(yè)各項指標完成情況。

　?。┳》恐贫雀母锕ぷ鞑粩嗤七M。21個地級以上市和順德市頒布實施了住房貨幣分配方案，累計發(fā)放人數130368人，發(fā)放金額22.36億元。其中企業(yè)62567人，12.62億元。發(fā)放人數較多的有廣州、珠海、東莞、佛山等城市，均已超過1萬人以上。企業(yè)住房貨幣分配工作也開始起步，其中發(fā)放人數較多的有廣州、珠海和東莞市。省直單位住房貨幣分配全面啟動，并對發(fā)放方式進行了改革，隨工資發(fā)放到職工個人。全省住房公積金歸集總額已達231億元，累計發(fā)放個人貸款69152戶，58.6億元，占歸集總額的25.37%。去年各市按照國務院修改后重新頒布的《住房公積金管理條例》，調整住房公積金管理體制。目前已上報方案的有廣州、珠海、韶關、梅州、肇慶、惠州、江門、茂名、陽江、云浮、清遠、河源、潮州、汕尾、湛江、揭陽、東莞、中山、佛山、汕頭等20個城市，除揭陽、東莞、中山市的方案待批以及佛山、汕頭市方案退回重新修改完善外，其余15個城市的方案已經省政府批準實施。

　　（七）解決特困戶住房有了新的進展。根據省委、省政府《關于解決特困群眾“四難”問題的意見》（粵發(fā)[2000]21號），去年我們把解決城鎮(zhèn)特困戶住房作為一項重要工作來抓，多方面采取措施推動這一工作的開展。一是做好調查摸底，基本掌握全省城鎮(zhèn)住房特困戶的總量和分布情況。經過調查，年底全省城鎮(zhèn)有住房特困戶（指人均收入低于當地政府公布的最低生活保障標準，人均居住面積低于6平方米的住戶）33524戶，133543人，主要集中在湛江、茂名、汕頭、梅州、河源、揭陽、潮州等7個城市，合計26127戶，占全省總戶數的77.9%。二是制定解困方案，省政府辦公廳批轉《關于解決城鎮(zhèn)住房特困戶問題的實施意見》?！兑庖姟房偟囊笫菆猿忠怨庾》繛橹?，銷售經濟適用房并舉的政策，通過新建、騰退、承租、收購等多種形式，力爭用３年時間，基本解決全省城鎮(zhèn)住房特困戶問題。

　　各地對此項工作進一步引起重視，大部分城市制定了三年解困工作方案。據統(tǒng)計，去年全省約解決了4000多戶城鎮(zhèn)特困戶住房。取得明顯進展的是汕頭市，汕頭市在財政比較困難的情況下，采取了將開發(fā)企業(yè)用于抵欠政府地價等費用的住房作為廉租房源，以及由開發(fā)企業(yè)代建廉租房，所需費用由政府在其它開發(fā)項目中給予補償的辦法，去年共解決了1010戶住房特困戶。廣州市去年從財政撥出?？罴s5000萬元建設廉租房，當年建成320多套廉租房租給特困戶居住。潮州市開始啟動三年解困計劃，當年投入790多萬元，建成120套廉租房，安排給市區(qū)住房困難戶租住，每平方米1元租金。江門市去年建了150套廉租房，已安排136戶困難戶入住?；葜菔幸阎贫ń饫в媱潱⒁褎澃瓮恋?.4萬平方米，用于興建經濟適用房和廉租房。陽江、惠州市房管部門組織建設的經濟適用住房、解困房小區(qū)，都具有相當的規(guī)模，成為當地較好的住宅小區(qū)，得到人大、政府和市民的好評。

　　（八）部分城市直管公房管理體制改革開始起步。這項工作取得明顯進展的是廣州市。廣州市原有25個基層房管站以及沙面街房管科和市機關用房管理所，共有職工3255人，其中在職1590人，離退休1665人。從2001年10月起，在全市范圍內進行房管站轉制工作，按公司運作模式組建物業(yè)管理公司，實行直管房所有權與經營權分離，形成新的直管房管理模式。至2002年12月，原市屬8個區(qū)（不包括番禺、花都區(qū)）已將其原屬事業(yè)單位編制的26個房管站全部關閉，按照政企分設，《公司法》的運作模式，重新組建12個股份制物業(yè)管理有限責任公司，自主經營，自負盈虧；同時，成立13個土地房屋管理處（或所），加強土地、房屋行政管理的職能。越秀區(qū)在2001年年底前全部完成轉制工作，撤銷屬下5個房管所，新組建越秀區(qū)第一、第二土地房屋管理所，成立兩家民營物業(yè)管理公司。原5個房管站476名職工，有23名辦理了提前退休或離崗退養(yǎng)手續(xù)；339名按照《勞動法》規(guī)定辦理了解除勞動關系，領取了經濟補償；有114名分流到管理所或物業(yè)公司工作；446名退休人員全部辦妥移交社會管理手續(xù)。

　?。ň牛┓康禺a管理信息化工作不斷推進。著手建立三大信息系統(tǒng)，一是房地產企業(yè)及其執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)，二是房地產交易信息及市場預警系統(tǒng)，三是住房公積金監(jiān)管信息系統(tǒng)。這三個系統(tǒng)計劃今年上半年開通。深圳市房地產管理信息化工作已有相當水平。目前開發(fā)企業(yè)資質申報，預售商品房申報、商品房買賣合同登記等都在網上進行。開發(fā)企業(yè)每交易一宗商品房，市房地產信息中心即可收集到。佛山市房管部門也在研制原所屬四市撤市建區(qū)后的房地產市場管理信息系統(tǒng)。其他許多城市去年房地產信息化管理工作都有了較大的推進。

　　（十）轉變職能，改進作風，提高服務水平和精神文明建設取得了好的成效。一是各市、縣房管部門房地產交易與權屬登記窗口辦文制度進一步完善，登記發(fā)證速度加快。佛山、江門、陽江、湛江、河源、惠州、恩平等城市的窗口辦文制度，在當地開展的行風評議中得到政府及市民的好評。河源市房管局窗口辦文被市政府和建設部定為文明服務示范窗口。二是涌現了一批先進集體和個人。去年，深圳市規(guī)劃國土局、東莞市建設局、江門市房管局、廣州市房改辦、清遠市房改辦被建設部評為全國房地產及房改先進單位。最近省政府發(fā)文表彰的60家優(yōu)秀民營企業(yè)中，房地產開發(fā)企業(yè)有5家，分別是廣州富力地產股份有限公司、廣州碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司、廣州市宏宇集團股份有限公司、香江集團有限公司和廣東奧園置業(yè)集團有限公司。省建設廳近年在轉變職能，改進作風等方面做了大量的工作。如省直單位住房貨幣分配資金實行網上審批，申請單位由原來跑房改、財政、人事三個部門改變?yōu)橹慌芤粋€部門即可。資質審查和物業(yè)管理示范項目考評下放審批權和委托協(xié)會受理，并簡化企業(yè)年審手續(xù)。重視調查研究，認真研究解決行業(yè)發(fā)展中的問題等等。

　?。ㄊ唬┪沂》康禺a業(yè)的管理繼續(xù)為全國提供了好的經驗。我省房地產市場隨著廣東經濟的較快發(fā)展在全國發(fā)育較早，上世紀90年代許多房地產管理方面的立法及一些改革措施的出臺都走在全國前列，開創(chuàng)全國先例。近年來，從規(guī)范銷售行為，防止出現新的“爛尾樓”，維護購房人合法權益，我省在商品房交易中又率先在全國推行一系列的改革措施。如從2001年起，我省調高了商品房項目預售條件。實行預售商品房按套內建筑面積計算房價，現樓和二手樓實行總價交易的房屋交易計價方式的改革。在2003年全國住宅與房地產工作會議上，建設部給予充分肯定，并在全國推廣。我省建立廉租住房制度，省屬單位住房公積金屬地管理，江門市加強房地產市場調控，珠海市城中村改造和深圳市實行預售合同網上登記等好的做法和經驗也得到建設部的肯定。

　　全省住宅與房地產業(yè)去年取得的成績，是省委、省政府以及各級黨委、政府正確領導的結果，也是全行業(yè)廣大干部職工團結奮斗、辛勤勞動的結果。在此我代表省建設廳，對房地產行業(yè)廣大干部職工表示衷心的感謝！

　　二、存在的主要問題

　　我們在總結取得成績的同時，還必須清醒地看到，我們的工作還存在許多不足，主要是：

　?。ㄒ唬┥唐贩吭诮ㄒ?guī)模偏大，市場供給速度快于需求增長速度，供大于求的壓力加劇，一些城市有“過熱”的苗頭。去年底全省商品房空置面積達2140萬平方米，增9.28%，商品房施工面積達11354萬平方米，增10.53%，相當于去年銷售面積2226萬平方米的6.06倍。廣州市去年底施工面積為4361萬平方米，竣工面積為661萬平方米，兩項合計為5022萬平方米，相當于去年銷售面積929萬平方米的5.4倍。其他部分城市也不同程度存在在建規(guī)模過大的現象。

　　（二）房地產市場仍不夠規(guī)范，開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為得不到制止，物業(yè)管理服務質量差等等。特別是商品房銷售環(huán)節(jié)仍有許多不規(guī)范的問題，如合同填寫不規(guī)范，合同簽訂后不辦理備案登記，開發(fā)企業(yè)違規(guī)收取購房人費用等等。一些城市開發(fā)企業(yè)聘請律師，要購房人交律師服務費；開發(fā)企業(yè)委托中介公司銷售商品房，要購房人交代理費（傭金）。

　　（三）經濟困難和山區(qū)市、縣，住房貨幣分配和解決特困戶住房仍有較大的困難。全省仍有1/3的縣（市）未實施住房貨幣分配，主要集中在經濟困難和山區(qū)地區(qū)?，F有的3萬多戶住房困難戶主要集中在湛江、茂名、汕頭、梅州、河源、揭陽、潮州等7個城市，計有2萬多戶，占7成以上。

　?。ㄋ模┮蚍课莶疬w集體上訪和物業(yè)管理糾紛有上升的趨勢，成為新的社會不穩(wěn)定因素。房屋拆遷補償和拆遷后長期無法回遷而集體到省上訪人數上升。

　?。ㄎ澹┎糠质小⒖h窗口辦文制度仍不夠完善，商品房發(fā)證速度慢。特別是廣州市，已經成為多年得不到解決的老大難問題。去年10月，省建設廳和省委政策研究室到廣州市調查，開發(fā)企業(yè)反映單是委托房屋測繪，最快也要三個月。去年12月，羊城晚報報道了廣州市民辦理房屋交易和權屬登記排隊排到怕。對業(yè)主入住后長時間拿不到房地產權證的歷史遺留問題，必須引起各地的重視，并立即采取措施解決。

　?。┎糠质小⒖h房管部門依法行政水平仍有待提高。違規(guī)審批商品房預售項目；對預售款不實施監(jiān)管；甚至與一些中介公司串通收取房屋交易代理費的現象仍然存在。
以上房地產市場存在的突出問題，要求我們各級管理部門在今年的工作中，要認真研究，制定政策，采取措施，努力解決。

　　三、關于2003年的工作

　　2003年，是貫徹落實十六大精神，全面建設小康社會的第一年。全面建設小康社會，離不開住宅與房地產業(yè)的發(fā)展和市民居住水平的改善和提高。省委九屆二中全會明確推進城鎮(zhèn)化是個大戰(zhàn)略，是我省今后經濟發(fā)展的突破口。2003年省政府重點抓好的十件大事中，也明確要努力擴大消費需求，擴大住房、汽車等高值商品的消費。我省城鎮(zhèn)化步伐的加快和繼續(xù)擴大內需的方針政策，都給住宅與房地產業(yè)發(fā)展帶來了更大的空間。新的一年，住宅與房地產業(yè)的工作任務更加繁重，要求也更高。根據中央和省委、省政府的要求，以及全國住宅與房地產工作會議的部署，今年住宅與房地產工作的指導思想是：圍繞加快推進城鎮(zhèn)化，加大體制創(chuàng)新的力度，深化改革，加強調控，整頓市場，促進消費。重點抓好如下幾方面工作。

　　（一）加強對房地產市場的宏觀調控，防止過熱。

　　房地產業(yè)在國民經濟產業(yè)分類中屬于第三產業(yè)，從其產業(yè)屬性上分析，第三產業(yè)的發(fā)展是以經濟的發(fā)展為基礎的。房地產投資占固定資產投資比重過高，在建商品房規(guī)模過大，市場供給增長速度快于需求增長速度，商品房空置量過高。就意味著這個產業(yè)的發(fā)展脫離了經濟發(fā)展的實際和市民有效的住房需求，不注意調控，保持與經濟發(fā)展相適應的發(fā)展速度，就會出現過熱。90年代中期就是如此，由于當時市場過熱遺留下來的問題至今仍未很好解決，廣州、深圳、惠州、中山、南海等城市的 “爛尾”樓盤至今仍困擾著我們，解決的難度相當大。雖然我們目前房地產市場現狀與90年代中期已有很大的不同，但過去沉痛的教訓我們不能忘記。目前從總體上看，供大于求的問題已經存在，全省在建商品房面積已超過一億平方米，部分城市的房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資比重已占50%左右，已經偏高。省政府對此也十分重視，最近連續(xù)下發(fā)了兩個文件，要求各級建設和房管部門要抓好這些政策措施的落實，務必取得明顯的調控效果。

　　一是市、縣建設、房管部門要按這兩個文件要求，配合當地計劃、土地、規(guī)劃等部門，根據當地土地利用總體規(guī)劃、社會經濟發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和近期建設規(guī)劃、土地利用年度計劃及房地產市場運行狀況制訂年度經營性房地產項目用地計劃，上報審批后實施，并不得突破。在制訂房地產開發(fā)用地計劃時，建設和房管部門必須要認真分析當地房地產市場運行情況，包括已經開發(fā)的土地面積、已施工面積和空置面積。今后每年進入房地產市場用地（包括存量土地）建成的商品房，應低于當年的商品房銷售量，通過控制土地供應，逐年消化在建和空置的商品房，經過若干年努力，解決在建規(guī)模過大，空置量多的突出問題。

　　二是嚴格審批商品房預售項目，建立健全預售款監(jiān)控制度。各地要嚴格按照規(guī)定的條件審批商品房預售項目。凡未取得土地使用權證書，土地使用權已經抵押，未達到規(guī)定的形象進度等不符合預告條件的項目不得批準預售。房地產開發(fā)企業(yè)違反規(guī)定，以“內部認購”或其它非法方式進行預售的，有關部門要予以制止和依法給予處罰。未建立商品房預售款監(jiān)控制度的市、縣，不得審批新的商品房預售項目。要加強對商品房預售項目審批后的跟蹤管理，實現市場與現場的聯(lián)動管理，及時發(fā)現問題及時采取措施制止，防止新的“爛尾樓”出現。

　　三是加快商品房產權登記發(fā)證速度。房地產開發(fā)企業(yè)提供土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、房屋建筑工程竣工驗收資料，即可辦理產權發(fā)證手續(xù)，各級房地產管理部門不得擅自增加辦證的其他資料。辦證資料齊全后，應在60個工作日內核發(fā)產權證。由于開發(fā)企業(yè)違規(guī)開發(fā)，使消費者購買商品房后不能辦理產權證的，應按法律程序對企業(yè)進行處理，但不得以此影響購房者辦理產權證。

　　四是要重視建立房地產交易信息及市場預警系統(tǒng)，及時向社會發(fā)布信息。這項工作去年12月在深圳召開的全省加強房地產市場管理建立市場預警系統(tǒng)工作會議上，作了初步的布置，今年上半年還要召開專門會議研究具體的方案和如何落實。這也是省政府《通知》要求我們要做好的一項加強調控的重要工作。

　　廣州、深圳兩市在我省房地產市場中，占有舉足輕重的地位。省政府對廣州、深圳兩市的房地產市場情況也十分關注，要求我廳要專門調查，提出調控意見。廣州、深圳兩市要高度重視，統(tǒng)一認識，按照省政府通知的要求，抓緊落實有關調控措施，引導房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　江門市近年來在調控房地產市場上取得成功經驗，他們以控制總量為手段，實行“三定三控”，從源頭上防止新的空置商品房的大量出現。他們從1998年開始，利用土地供給這一杠桿來調控房地產市場的供需關系。每年年底會同計劃、規(guī)劃、國土、房產等職能部門進行認真細致的研究，制定下一年度的房地產開發(fā)總量與規(guī)模“三定”方案（即定總量、定規(guī)模、定開發(fā)區(qū)域），報市政府常務會議批準后，根據市場的需求有計劃、有步驟地進行拍賣土地，并在建設過程中實施“三控制”（即控制好總量，控制好投資規(guī)模，控制好項目規(guī)劃布點），有效地杜絕無序開發(fā)現象的出現，避免新的積壓商品房產生。江門市的做法和經驗，得到建設部的充分肯定，今年初在武漢召開的全國住宅與房地產工作會議上，建設部安排大會作介紹。這次全省住宅與房地產工作會議我們也安排他們作大會介紹，值得各市、縣學習借鑒。

　?。ǘ┥钊腴_展整頓和規(guī)范房地產市場。我省的房地產市場經過近年連續(xù)的整頓以及出臺實施一系列改革措施，比過去進一步規(guī)范，去年8月省建設廳組織的全面檢查也給予肯定。但仍存在不少問題，主要是各市對國家和省的政策規(guī)定執(zhí)行不嚴，對違規(guī)行為查處不力，商品房銷售環(huán)節(jié)仍有許多不夠規(guī)范的地方，容易損害購房人合法利益。如8月份檢查，三水市房管局仍然使用已經廢止的商品房預售許可證；云浮市及所屬縣對商品房合同登記備案管理不嚴，不少預售合同未進行備案登記；肇慶市麗湖居項目，5月份簽訂的合同，8月份仍未備案，主管部門也不檢查。云浮市富臨花園項目，買賣合同中三分之一內容漏項不填寫。廣州市土地、商品房抵押后又在市場上銷售，使購房者在不知情的情況下購買了抵押房。如廣州和潤花園項目、明珠花園項目就是典型，這些抵押房在房管局辦理抵押登記后馬上在市場出售，既蒙騙銀行，又欺騙購房者。

　　因此，建設部根據國務院領導的指示，今年繼續(xù)在全國深入開展整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作。通過整頓，力求使市場秩序有較大好轉。結合我省實際，今年的整頓工作主要圍繞如下幾方面進行。

　　一是要規(guī)范管理部門的行為，做到依法行政，依法管理。這是我們今年開展整頓的一個重點。國家和省制定和頒布了一系列管理市場的法規(guī)規(guī)定，但一些地方執(zhí)行不嚴格，不依法實施管理。為加強對各地依法行政的監(jiān)督工作，省建設廳今年考慮組織一個專門小組，直接到現場以檢查正在預售的商品房項目為對象，從中檢查各地管理部門對市場管理和依法審批的情況。同時也對開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為進行查處。這里我再次強調，被我們檢查發(fā)現的，不管是管理部門違規(guī)，還是開發(fā)企業(yè)違規(guī)，我們都將嚴肅處理，決不手軟。

　　要求各市，特別銷售量大的城市，今年要組織專門抽查小組，經常地、隨機地對正在建設和預售的項目進行抽查，及時發(fā)現問題，及時糾正，對拒不改正的要通過媒體曝光，讓市民都不去買他的房子，也要依法處罰，甚至清出市場。

　　二是要盡快建立房地產企業(yè)及其執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)，建設部已委托有關單位編制了房地產企業(yè)及其執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)軟件，并把我省作為建立信用檔案系統(tǒng)的試點。要求統(tǒng)一使用建設部編制的軟件，由省審批資質的企業(yè)必須成為廣東省建設信息網的網員，今后企業(yè)申報資質、資質變更登記、資質年審等均通過網上申報。通過信用檔案系統(tǒng)建立，提高全行業(yè)誠信和服務水平。

　　三是推行委托律師代理買房制度。最近，我廳已起草了《關于加強商品房交易管理推行委托律師代理買房有關問題的通知》，擬會同省物價局、工商局印發(fā)?！锻ㄖ钒l(fā)出后，要求各市，特別是商品房交易量大的廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山等城市要積極推行。引導市民委托律師代理買房，從根本上杜絕商品房交易中的各種違規(guī)和欺詐行為，減少買賣糾紛。順德區(qū)對推行這一制度積極性很高，近期已會同有關部門考慮推動這一工作。

　?。ㄈ┻M一步培育和完善物業(yè)管理市場。我省的物業(yè)管理經過20年的發(fā)展，在全國一直處于領先地位，覆蓋面和管理水平不斷在擴大和提高，發(fā)展的勢頭也很好，除較早的新建住宅小區(qū)、商業(yè)大廈實施物業(yè)管理外，近年來，一大批工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院、機關辦公大樓以及單位房改房陸續(xù)委托專業(yè)物業(yè)公司實施管理。物業(yè)管理的發(fā)展，對提高市民居住環(huán)境和質量，創(chuàng)造整潔、安全、文明的生活、工作條件，推進城市現代化管理，擴大就業(yè)的作用是十分明顯的。經濟發(fā)展較快，市場機制發(fā)育較早的城市，當前要把主要精力放在市場的培育上，通過完善市場機制，達到鼓勵競爭，優(yōu)勝劣汰，促進發(fā)展的目的。政府部門不要包攬過多，主要是做好引導，發(fā)生糾紛尋求法律途徑解決。但對于一些惡性糾紛，要及時制止和協(xié)調處理。廣州、深圳等城市，近年物業(yè)管理都出了一些比較嚴重的糾紛，應引起我們的高度重視。對目前物業(yè)管理中存在的一些問題，如業(yè)主委員會的法律地位、物業(yè)管理費計收方法、物業(yè)管理維修基金收取和監(jiān)管、物業(yè)管理區(qū)域內車輛保管責任、治安責任，業(yè)主欠交管理費等問題，我們管理部門和行業(yè)協(xié)會要加強研究，制定政策，使這些困擾行業(yè)發(fā)展的問題能夠得到解決。東西兩翼和山區(qū)地區(qū)要按照2001年9月在興寧市召開的東西兩翼和山區(qū)地區(qū)住宅建設現場會要求，積極推行大眾化，市民能夠承受的物業(yè)管理。這次會議，安排韶關在這方面作介紹，就是這樣一個目的。

　　省今年在規(guī)范物業(yè)管理市場方面，重點是抓好《廣東省物業(yè)管理條例》的修改，制訂比較完善的物業(yè)管理合同示范文本，規(guī)范雙方的行為，給物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　　關于城市房屋拆遷的管理，各地在制定實施辦法時，要努力推行貨幣補償或者異地安置的拆遷補償方式，特別是房地產市場發(fā)育比較快，商品房供應比較充裕的城市。近年發(fā)生的拆遷戶集體上訪事件，大多數都是因為拆遷后項目爛尾，拆遷戶無法回遷引起的，解決的難度也很大。我們要在制定新的拆遷管理政策時，要大力推行貨幣補償的方式。

　　（四）繼續(xù)推進住房制度改革，重視解決特困群眾住房問題。我省從2000年起已停止住房實物分配，實行住房貨幣分配。但時間過去了三年，至今仍有三分之一縣（市）沒有起步，部分市、縣雖然開始發(fā)放補貼，但發(fā)放的范圍和金額不大。如汕尾市，去年底只發(fā)了11個人，10.78萬元貨幣分配資金。揭陽、梅州、河源、汕頭市也只發(fā)了幾百人。省政府2001年11月在珠海召開全省房改工作會議要求各市、縣去年底都要起步，但進展并不理想。請各市會后要把省政府的要求向當地政府匯報，提出有效措施，促進這一工作的開展，不能再拖下去。已實行了住房貨幣分配的市、縣，要抓好后續(xù)資金的落實，增加發(fā)放人數，擴大覆蓋面，屬財政負責提供住房貨幣分配資金的，要將其納入財政預算，保證資金的發(fā)放。

　　今年要加大推進企業(yè)住房貨幣分配的力度?？偟脑瓌t是：“因企制宜、方式多樣、方案自選、民主決策、穩(wěn)步實施、堅持與建立現代企業(yè)制度相結合；兼顧國家、單位、個人三者利益，堅持三者合理負擔”。省里考慮在調查研究的基礎上，根據國家的有關規(guī)定，結合我省實際，制定我省企業(yè)住房貨幣分配的指導意見?？偟目紤]是，企業(yè)可根據自身實際情況，住房分配貨幣化可采取理入或提高職工工資，提高公積金比例，或一次性給予購買住房職工貨幣補貼等多種方式。

　　在這里我再強調一下，2001年11月省政府在珠海市召開的全省房改工作會議上我已講過的，就是建議各市、縣的房改工作由同級房管部門負責，已設立房改辦的隸屬于同級房管部門管理。這樣有利于管理，也有利于簡化房改房上市手續(xù)等等。

　　關于住房公積金的管理，各市只能嚴格按照國務院修改后重新頒布的《住房公積金管理條例》調整機構，理順關系，把它管好用好。因此仍未按規(guī)定調整住房公積金管理體制的，要抓緊完成。今年要把主要精力放在提高公積金的個貸比例上，把歸集的公積金用好，發(fā)揮其支持個人買房的作用。各市住房公積金中心都要結合自身實際，認真分析存在的問題，包括程序和手續(xù)能否進一步簡化，與存儲銀行加強聯(lián)系等方面，提出解決辦法。

　　關于解決特困戶群眾住房，希望引起各市、縣房管部門的高度重視。省政府辦公廳轉發(fā)省建設廳《關于解決城鎮(zhèn)住房特困戶問題的實施意見》（粵府辦[2002]34號）已明確此項工作由市、縣房管部門負責。市、縣房管部門要切實負起這個責任，按照粵府辦[2002]34號文提出的力爭用三年的時間，基本解決全省城鎮(zhèn)現有住房特困戶問題的目標，會同有關部門，制定方案，落實資金，解決房源，促進這一問題的解決。許多市、縣都強調財政困難，沒有辦法，這不是積極的態(tài)度。汕頭市的做法就是一個很好的例子。汕頭市近年的財政也很困難，但他們采取了其它的方式籌集了廉租房源。關于建房資金問題，省文件已經列出幾種渠道，要求各級財政給與支持，包括土地出讓收益預算收入中安排一部分，出售經濟適用房的收益部分等，各地要積極落實。

　　同時要繼續(xù)抓好經濟適用住房建設，列入經濟適用住房建設計劃的項目，政府要行政劃撥土地，各項配套優(yōu)惠政策要到位，使其房價能夠適應當地中低收入家庭的承受能力。經濟適用住房的建設還要考慮其位置和周邊的配套情況，防止出現位置偏遠、配套不完善，市民不愿意購買的現象。這樣通過抓好經濟適用住房的建設，切實能較好地解決城鎮(zhèn)部分中低收入家庭住房問題。

　　（五）改善服務，方便群眾，大力促進住房消費。

　　當前，我省正在認真貫徹落實黨的十六大精神，加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化進程，為實現全面小康社會而努力奮斗。隨著我省經濟的進一步發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平的提高，住房消費仍有相當大的發(fā)展空間。我們作為政府房地產業(yè)管理部門，一定要適應這一形勢發(fā)展需要，自覺服從經濟發(fā)展和市民日益增長住房需求這一大局，做好服務，切實為群眾著想，把各項工作做得更好。

　　一是要進一步完善窗口辦文制度，加快產權登記發(fā)證。2000年12月“南?！睍h后，各市、縣普遍建立了房地產交易與權屬登記窗口辦文制度，對改善服務，促進銷售，加快產權登記發(fā)證速度起了明顯作用。請各市要繼續(xù)深化這一改革，特別對商品房的產權發(fā)證，已經多次引起省政府領導的重視，這次省府辦公廳《關于加強房地產市場管理的通知》又提出了明確的要求，要求各級產權發(fā)證部門要加快發(fā)證速度，為民著想。目前，有部分城市，特別是廣州市，由于開發(fā)企業(yè)違規(guī)開發(fā)，使不少購房者多年無法領取房屋產權證，怨聲載道。同時，也有房管部門發(fā)證環(huán)節(jié)多，提供不必要的辦證資料，增加市民和企業(yè)的負擔，拖慢了發(fā)證速度。對于房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)開發(fā)、拖欠稅費等問題，省政府《通知》中也明確要與登記發(fā)證分離開來，企業(yè)欠費，可通過法律程序追繳，商品房項目土地來源合法，符合規(guī)劃，經過竣工驗收就可以給購房人核發(fā)房地產權證。希望各市、縣房管部門按省政府《通知》要求，抓好落實。

　　廣州市房屋登記發(fā)證慢的“老大難”問題如何解決，請廣州市國土房管部門這次會議后要認真研究，務必采取有效措施，今年內取得明顯效果。目前過分集中的管理體制要完成如此大的工作量確是矛盾很大。希望能研究借鑒深圳等城市做法，簡政放權，促進這一問題的解決。

　　二是市、縣房管部門一定要嚴格執(zhí)行國家和省規(guī)定的房屋交易稅收政策，不要再按調整前的標準收取，更不能另立項目亂收費。據反映，目前一些城市普通住房交易仍按3%的稅率征收契稅，這是違反國家和省財政部門的規(guī)定的，要盡快糾正。有的房管部門與中介機構串通，把中介公司安置在辦證大廳內，通過某某中介機構交易的房屋，辦證就快，還有的房管部門對房屋抵押登記、交易都要求業(yè)主到其指定的評估機構評估，從中收取評估公司的管理費等等。這些都是明顯的違規(guī)行為，請各市、縣房管部門很好檢查一下是否在當地有所發(fā)生，如果有必須予以糾正。省政府辦公廳《轉發(fā)省計委關于促進我省房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見的通知》（粵府辦[2001]112號）規(guī)定，按市場價個人購買普通住宅的，契稅按0.75%征收，各市、縣要主動協(xié)調當地財政部門，執(zhí)行省政府這一政策。

關于房改房上市交易，省政府《關于加快住房制度改革，實行住房貨幣分配的通知》（粵府[1998]82號）中規(guī)定：“職工按房改政策購買的公有住房，在付清房款并取得房地產權證后可以上市交易?！被浉k[2001]12號文規(guī)定“放開房改房上市，取消各單位關于服務或居住年限內不得轉讓房改住房的規(guī)定或協(xié)議?！睂Ψ扛姆可鲜惺≌呀浻忻鞔_的規(guī)定，各市、縣不要巧立名目，增加這樣那樣的限制條件。特別是市、縣房改部門一定要端正認識，少設關卡，按省政府規(guī)定，鼓勵房改房上市交易，促進二手房交易。

　　三是要堅持不懈抓好行風和精神文明建設。房地產管理是面向廣大市民的一個窗口行業(yè)，其服務水平高不高，辦事效率快不快，工作作風好不好，群眾都比較容易接觸到。這就要求我們比其它行業(yè)更要重視行風和精神文明建設，不斷改進工作，提高服務水平。江門市房管局的交流材料就很好，他們有一個思想十分明確，就是方便，快捷，通過設立窗口，簡化程序，去年已做到二手房交易發(fā)證5個工作日完成，今年爭取實現立等可取。只要各市、縣都按照這樣的思路去做，就能把我們的行風和精神文明建設好。

　　最近我們了解到恩平市在辦理房地產交易與權屬登記時，準備實行按不同地段和不同結構等因素制定標準房價征收房地產交易與權屬登記稅費的辦法，不需要再進行評估，以減少交易程序和減輕業(yè)主負擔。恩平市這些做法很好，值得各地學習借鑒。希望各地房管部門多從方便市民的角度出發(fā)，為市民提供方便快捷的服務。同時要積極應用電腦技術進行管理，提高效率。房管部門內部各個部門要實現聯(lián)網，做到信息共享，這樣就可以減少重復收件和加快工作速度。

　　四是要加快直管公房管理體制改革，輕裝上陣，把主要精力放在培育和管好市場上。這次會議我們推薦了廣州市的做法，下半年還計劃在廣州召開現場會，進一步推動此項工作。目前的問題是各市、縣房管部門要提高認識，轉變觀念，增強改革的緊迫感和重要性的認識。認真思考一下為什么要改，不改行不行等問題。建設部一直在推動這項改革，但市、縣的積極性不高，關鍵還是認識問題。廣州市的交流材料談了他們?yōu)槭裁匆母锏恼J識，請各市、縣都要認真看和認真思考，從中能夠得到啟發(fā)。

　　（六）要認真研究全面建設小康社會的住宅產業(yè)發(fā)問題，做好規(guī)劃，加強引導。省建設廳今年將編制《全面建設小康社會住宅產業(yè)發(fā)展指引》，提出我省在全面建設小康社會的進程中，住宅產業(yè)的發(fā)展目標、發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)模，以及政府擬采取的方針、政策、措施。包括繼續(xù)推進住宅產業(yè)現代化，推廣新技術、新產品，全面提高住宅產品的科技含量和質量等。要求各市也要重視這方面工作。

　　同志們，住宅與房地產業(yè)面臨的工作任務十分繁重，與經濟發(fā)展和全面建設小康社會，以及廣大人民群眾的切身利益密切相關，做好住宅與房地產業(yè)各項工作，不斷提高工作水平，事關經濟發(fā)展大局，事關人民群眾的切身利益。在新的一年里，我們一定要增強責任感和使命感，以黨的十六大精神為指引，努力實踐“三個代表”重要思想，以時俱進，開拓創(chuàng)新，扎實工作，努力把住宅與房地產業(yè)各項工作提高到一個新的水平。