2002年6月26日南昌

同志們：

　　為準(zhǔn)確判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢，了解市場運(yùn)行情況和存在的問題，研究下一步工作重點(diǎn)，部里分南北兩片召開市場形勢分析會。參加南片會議的共15個省建設(shè)廳以及18個城市房地產(chǎn)管理局和建委開發(fā)處（開發(fā)辦），從會議情況看，大家都做了充分準(zhǔn)備，對本地區(qū)房地產(chǎn)市場形勢作了較為深入的分析，會議開的很好。下面，我講兩個問題，供大家參考。

　　第一個問題，關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況的墓本判斷

　　首先，什么是健康有序的房地產(chǎn)市場？如何判斷一個地區(qū)的市場狀況？我認(rèn)為，一個市場是否健康有序可以從四個方面來考察：一是市場供求總量基本平衡。這是房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的主要表現(xiàn)，也是市場狀況的最直接反映。主要表現(xiàn)為，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資、商品房竣工面積、銷售面積、新開工面積能夠隨房地產(chǎn)市場需求的增長保持適度的增幅，且增長比例協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)市場的平均價格隨國民經(jīng)濟(jì)增長保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，沒有出現(xiàn)大起大落的情況更沒有出現(xiàn)明顯的空置。二是市場供求結(jié)構(gòu)基本合理。這是保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，也是總量平衡的前提條件。也就是說，房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，特別是商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與居民的需求結(jié)構(gòu)相互適應(yīng)。在宏觀上，高、中、低檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房結(jié)構(gòu)合理；適應(yīng)中低收入家庭的住房供應(yīng)適量，優(yōu)惠政策落實(shí)到位，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售對象嚴(yán)格控制，真正落實(shí)到中低收入家庭；以貨幣補(bǔ)貼為主，實(shí)物供應(yīng)為輔的廉租住房制度基本完善。在微觀上，每一價位商品房的品質(zhì)要適應(yīng)市場細(xì)分的趨勢，滿足不同的需求偏好。三是市場體系基本完善，市場功能較為健全，市場機(jī)制能有效發(fā)揮對供求雙方的引導(dǎo)作用。主要表現(xiàn)為，住房二、三級市場應(yīng)全面開放，增量、存量住房交易活躍，買賣及租賃市場協(xié)調(diào)發(fā)展，中介服務(wù)充分發(fā)育，法律法規(guī)體系基本建立，財稅政策全面落實(shí)。四是市場主體成熟理性，市場秩序規(guī)范有序。作為可以影響市場發(fā)展方向的各級房地產(chǎn)管理部門切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，從行政式的直接管理轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控與市場監(jiān)管，建立了房地產(chǎn)市場的預(yù)警機(jī)制，宏觀調(diào)控體系基本完善且管理到位、監(jiān)管有力；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)行為規(guī)范，能嚴(yán)格執(zhí)行國家的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和政策法規(guī)，誠實(shí)守信；消費(fèi)者具備比較成熟的消費(fèi)觀念、較強(qiáng)的法律意識。

　　其次，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的基本狀況及原因。從各省、市的匯報情況看，在住房制度改革及相關(guān)政策的推動下，房地產(chǎn)市場在總體上是健康的、理性的。各地房地產(chǎn)開發(fā)市場普遍呈現(xiàn)投資增長、結(jié)構(gòu)改善、品質(zhì)提高、服務(wù)改進(jìn)、空置下降、市場活躍、供銷兩旺的特點(diǎn)。上海、南京、南昌等部分城市表現(xiàn)尤為明顯。上海市今年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資281億元，同比增長58.2％；經(jīng)登記的商品房銷售面積1032.7萬平方米，同比增長23.4％；經(jīng)備案的商品房預(yù)售面積1012.6萬平方米，同比增長了50.5％；存量房買賣成交面積644. 5萬平方米，同比增長28.5％。截至到5月底，房屋租賃登記備案的總數(shù)累計達(dá)到99885件、1166.6萬平方米。南京市1－5月，商品房銷售件數(shù)、交易面積、交易金額分別比去年同期增加了40％、36％和42％。在這些城市，已經(jīng)形成了存量市場與增量市場相互促進(jìn)、共同發(fā)展的局面，租賃市場也日趨活躍并逐步納入政府有關(guān)部門的管理，房地產(chǎn)市場秩序行為規(guī)范，市場導(dǎo)向作用較為明顯。

　　這些城市市場之所以如此活躍，歸納起來有以下幾個方面的因素：

　　一是政策刺激了市場。如南京市5月1日出臺了《進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》，從房地產(chǎn)買賣、抵押，購買二手房落戶，交易手續(xù)費(fèi)收取，房改房上市準(zhǔn)入等各個方面對房地產(chǎn)交易實(shí)行低門檻、無門檻政策；對現(xiàn)行的契稅政策進(jìn)行了調(diào)整。該意見出臺后的當(dāng)月，房地產(chǎn)交易過戶件數(shù)4307件，交易面積48.35萬平方米，交易金額近10個億，分別比去年同期增長113.3％、156.8％、73.3％。

　　二是存量（包括換購、租賃）帶動了增量。如南通市房改房上市比例達(dá)到21％。上海、南昌等許多城市由于存量房市場的活躍，帶動了增量市場的發(fā)展，擴(kuò)大了住房消費(fèi)。

　　三是品質(zhì)吸引了消費(fèi)。如南昌引進(jìn)了萬科、萬達(dá)、綠地等具有較為豐富市場經(jīng)驗(yàn)的大型開發(fā)企業(yè)，使住宅小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計、功能、環(huán)境都有了較大提高，上了一個臺階，由于功能提升、品質(zhì)提高，較大地刺激了住房消費(fèi)。

　　四是服務(wù)改善了環(huán)境。去年以來，很多城市通過推行一站式服務(wù)，減化程序，縮短辦證時間，提高了辦事效率，方便了群眾。同時，通過引進(jìn)好的中介機(jī)構(gòu)，改善物業(yè)管理等措施，改善了消費(fèi)環(huán)境，使老百姓放心地買房、放心地接受中介服務(wù)。如南昌引進(jìn)了上海金豐易居置業(yè)安家寶模式，通過市場競爭和優(yōu)勝劣汰，帶動了當(dāng)?shù)刂薪榉?wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量的全面提高。

　　第三、存在的主要問題。1－5月份房地產(chǎn)發(fā)展總體形勢不錯，但從保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展角度看，房地產(chǎn)市場還不同程度地存在一些問題：一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題還未得到很好解決，在有的城市問題還比較突出。這里所說的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是多方面的，既包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題，也包括多層與高層的比例，大戶型、小戶型的比例等。如杭州市，經(jīng)濟(jì)適用住房供不應(yīng)求，最近推出的500多套經(jīng)濟(jì)適用住房，有6000多戶符合條件的職工購買，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足職工要求。二是二級市場發(fā)育極不平衡。有的地方至今未開放住房二級市場，個別?。▍^(qū)）甚至全?。▍^(qū)）都未開放；有些省、市雖然開放了二級市場，但放而不活；相當(dāng)一部分城市租賃市場尚未納入政府管理，從而嚴(yán)重影響市場功能的發(fā)展。三是鼓勵住宅消費(fèi)的政策措施未很好落實(shí)。近幾年，國家陸續(xù)出臺了一系列鼓勵住房消費(fèi)的政策，對于進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市場起到了作用。但有不少地方還沒有很好地落實(shí)這些政策，難以充分調(diào)動消費(fèi)者的購房積極性。四是市場主體行為不規(guī)范。違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、合同欺詐、銷售面積“短斤缺兩”、配套設(shè)施不完善、未經(jīng)過竣工驗(yàn)收就交付使用、物業(yè)管理和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)行為不規(guī)范等問題在不少城市還相當(dāng)普遍。

　　因此，希望從事房地產(chǎn)管理的同志們，對當(dāng)前的形勢，要有一個正確的分析和判斷；對存在的問題，也要有一個清醒的認(rèn)識和估計。要立足于本地區(qū)房地產(chǎn)市場體系的完善，全面檢討政策及存在的問題，對房地產(chǎn)市場做深入的調(diào)查，進(jìn)行客觀的分析和正確的估價，既肯定成績，又正視問題，并采取有效措施，使房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　第二個問題，關(guān)于近期的幾項重點(diǎn)工作

　　為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)、穩(wěn)步發(fā)展，針對各地區(qū)不同程度存在的問題，當(dāng)前應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾個方面的工作：

　　第一，要對市場需求做認(rèn)真的調(diào)查分析。比如目前有不少城市個人購房非常踴躍，但有相當(dāng)多的購買者不是自已居住，用于投資的比例較高，容易使房地產(chǎn)市場脫離本地區(qū)的消費(fèi)主體，誤導(dǎo)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，應(yīng)該引起我們的高度警惕。我們不能忘記98年亞洲金融危機(jī)和92、93年海南、北海等地房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)。因此，不能籠統(tǒng)地看報表，不能簡單地看眼前情況，各地要從消費(fèi)需求入手做客觀、細(xì)致的調(diào)查分析，要全面采集市場數(shù)據(jù)，對市場狀況和發(fā)展趨勢做出準(zhǔn)確的判斷。

　　第二，要強(qiáng)化土地供應(yīng)管理。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭，各地要充分發(fā)揮土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。對商品房空置總量較大，空置比例增長過快的城市，要嚴(yán)格控制新開工面積，加大空置商品房的處置力度。要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃，控制新增建設(shè)用地總量。對人均居住面積低于全國平均水平的城市，在編制和審批城市總體規(guī)劃方案時，應(yīng)適當(dāng)增加住宅建設(shè)用地供應(yīng)的比例，特別是應(yīng)確保中低收入家庭住房建設(shè)用地的供應(yīng)。

　　第三，要進(jìn)一步調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)?？傮w上看，重點(diǎn)是增加適應(yīng)中低收入家庭的低價商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措，也是平抑房價的有效途徑。各地建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門要統(tǒng)一思想認(rèn)識，安排好經(jīng)濟(jì)適用住房在房地產(chǎn)開發(fā)中的比例，保證經(jīng)濟(jì)適用住房各項優(yōu)惠政策的落實(shí)，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象，確保滿足中低收入家庭購買。

　　第四，要下決心整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，是為了更好地發(fā)展市場。5月23日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)七部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，6月25日召開了全國電視電話會議。會上，汪光燾部長就整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場工作做了全面部署，講得很清楚、很全面。這里，我再強(qiáng)調(diào)幾點(diǎn)：第一，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，關(guān)鍵在城市政府和相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)，而且關(guān)鍵在領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)識。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，是貫徹落實(shí)“三個代表”重要思想的內(nèi)在要求，是貫徹以法治國、以德治國的具體體現(xiàn)，是啟動住房消費(fèi)、拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的重要舉措。第二，要規(guī)范政府行為。目前，房地產(chǎn)市場存在的違法違規(guī)行為，主要是部分企業(yè)行為不規(guī)范造成的，但也有不少違法違規(guī)行為與法律法規(guī)不健全、不完善或管理部門的管理不到位，監(jiān)管不力有密切關(guān)系，有的還與個別政府工作人員的腐敗行為有關(guān)。規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，首先要規(guī)范政府行為，轉(zhuǎn)變政府職能。要把治標(biāo)與治本結(jié)合起來，把治理與改革結(jié)合起來，邊整頓、邊改革、邊發(fā)展。三是要一手抓宣傳教育，一手抓查處。宣傳教育的面要廣，形式要多樣化，要造成強(qiáng)大的輿論環(huán)境和社會氛圍，通過輿論監(jiān)督與社會監(jiān)督，抑制違法違規(guī)行為的產(chǎn)生。同時，還要加大查處力度。能否依法嚴(yán)肅查處也是衡量市場是否規(guī)范的重要尺度，嚴(yán)肅查處本身也起著教育的作用，教育和查處相輔相承。各地一定要提高認(rèn)識、端正態(tài)度，要敢于揭短、敢于亮丑、敢于查處。只有對違法違規(guī)行為依法懲處，才能起到威懾作用，才能盡快地建立和形成規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場。

　　第五，認(rèn)真貫徹落實(shí)中央有關(guān)住宅消費(fèi)的一系列政策。首先要徹底停止住房實(shí)物分配。目前，全國絕大多數(shù)地方已停止住房實(shí)物分配，但也有個別地方的一些單位還在變相搞實(shí)物分配，老百姓反映強(qiáng)烈。各地要高度重視住房分配貨幣化政策的落實(shí)，加快發(fā)放住房補(bǔ)貼，促進(jìn)住房消費(fèi)。其次是落實(shí)鼓勵住房消費(fèi)的財稅政策。目前，契稅由6％降為3％-5％；后又對普通住宅減半征收。表面上看契稅稅率降低了，但由于市場交易量增加，實(shí)際稅收收入不僅未減少，反而增加。三是落實(shí)降低各種收費(fèi)的政策。清理住房消費(fèi)環(huán)節(jié)中的不合理收費(fèi)，降低開發(fā)建設(shè)成本，減輕購房人負(fù)擔(dān)，支持居民住房消費(fèi)。近幾年，建設(shè)部會同國家計委、財政部出臺了一系列降低收費(fèi)的政策，各地要切實(shí)抓好落實(shí)工作。四是落實(shí)個人信貸支持住房消費(fèi)的政策，既包括商業(yè)銀行個人住房消費(fèi)貸款，也包括公積金貸款。要簡化貸款程序、降低保險、置業(yè)擔(dān)保等費(fèi)用，提高住房公積金的使用率。

　　第六，要努力培育和完善市場自我調(diào)節(jié)機(jī)制。一是，要加快房地產(chǎn)企業(yè)改制工作，建立、健全公司法人治理機(jī)構(gòu)，使企業(yè)具有自我激勵和自我約束的機(jī)制，把市場主體塑造好。當(dāng)前，重點(diǎn)是落實(shí)好國有房地產(chǎn)企業(yè)的脫鉤改制工作。二是，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，完善市場信息披露制度，地方政府和建設(shè)主管部門要充分利用互聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)手段，及時準(zhǔn)確的采集反映房地產(chǎn)市場的動態(tài)數(shù)據(jù)，通過正確的分析，做出準(zhǔn)確的判斷，并及時向社會發(fā)布信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)投資的方向。要加快建立房地產(chǎn)預(yù)警體系，部里將會同有關(guān)部門在各地房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，通過全國聯(lián)網(wǎng)，盡快建立起房地產(chǎn)預(yù)警體系，對房地產(chǎn)市場大起大落的城市，要重點(diǎn)實(shí)施監(jiān)控和指導(dǎo)，防止房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的再次發(fā)生。三是要十分重視行業(yè)的穩(wěn)定問題，既包括房地產(chǎn)市場發(fā)展本身的穩(wěn)定，也包括市場發(fā)展中的社會穩(wěn)定。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，與百姓生活息息相關(guān)，保持持續(xù)健康、發(fā)展及行業(yè)穩(wěn)定十分重要。房地產(chǎn)業(yè)涉及的領(lǐng)域很寬，轉(zhuǎn)讓、拆遷、開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)管理等都涉及到老百姓的利益，如果不監(jiān)管好市場，不嚴(yán)格規(guī)范市場行為，任由少數(shù)企業(yè)違規(guī)操作，發(fā)布虛假廣告，擅自變動規(guī)劃，不按合同確保購房人的合法權(quán)益，都會引發(fā)群體上訪等社會不穩(wěn)定因素，處理不當(dāng)都會引起群眾的不滿，各級政府和房地產(chǎn)行業(yè)主管部門決不能掉以輕心。要認(rèn)真執(zhí)行《城市房屋拆遷管理條例》，嚴(yán)格按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，嚴(yán)格執(zhí)行拆遷許可，完善拆遷補(bǔ)償資金的監(jiān)管辦法，切實(shí)保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。

　　江總書記多次強(qiáng)調(diào)，各級黨政領(lǐng)導(dǎo)干部要學(xué)會駕馭社會主義市場經(jīng)濟(jì)工作的能力。房地產(chǎn)業(yè)是近幾年發(fā)展起來新產(chǎn)業(yè)，發(fā)展較快，在住房體制、消費(fèi)主體變化和市場發(fā)展過程中，出現(xiàn)了許多新情況、新問題。各地房地產(chǎn)管理部門要總結(jié)成熟經(jīng)驗(yàn)、研究房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行規(guī)律，提高駕馭房地產(chǎn)市場的能力。會后，各地對房地產(chǎn)市場存在的問題，要及時分析、提出解決辦法，把房地產(chǎn)市場管理好、調(diào)控好、建設(shè)好，保持房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。