專訪三位房地產(chǎn)研究專家

房地產(chǎn)市場泡沫到底大不大（熱點評析）

　　主持人：南斌鋒 李 屹 袁曉峰

　　嘉 賓：

　　巴曙松（國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長）

　　周清杰（北京工商大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究中心副主任）

　　易憲容（中國社會科學(xué)院金融研究所研究員）

　　據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測，今年上半年以來，我國主要城市住宅市場強勁反彈,需求表現(xiàn)旺盛，樓市火爆,房價漲幅一再攀升，甚至超過了2007年的最高水平。一時間，房產(chǎn)泡沫論甚囂塵上。我國房地產(chǎn)泡沫究竟有多大？就此問題，本報專訪了三位房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究專家。

　　泡沫程度要區(qū)分地區(qū)差異

　　問：目前我國房地產(chǎn)市場有沒有出現(xiàn)泡沫，如果有，泡沫程度有多大？

　　巴曙松：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)比較大了。一些地區(qū)房價在2007年的基礎(chǔ)上創(chuàng)下新高，“地王”頻繁出現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是個很不成熟的行業(yè)，從1999年住房制度改革以來，到現(xiàn)在還沒有經(jīng)歷過一次像樣的房地產(chǎn)周期的洗禮。房地產(chǎn)行業(yè)在本輪次貸危機中剛剛受到點壓力，國家強力的積極財政政策和適度寬松的貨幣政策，又把它刺激起來了。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)的亢奮程度已經(jīng)比2007年最亢奮的時候還要亢奮，北京、上海、深圳等幾個主要城市的交易量、價格都創(chuàng)新高了。

　　周清杰：判斷我國房地產(chǎn)市場的泡沫程度要區(qū)分地區(qū)差異。一般來說，一線城市的泡沫要比二線城市的大，東部城市比中西部泡沫多。

　　一線城市（如京、滬、深等地）的房地產(chǎn)市場一直存在泡沫，目前這種情況還在加劇。央行今年5月做的民意調(diào)查結(jié)果顯示，超過六成的居民認為房價“高，難以忍受”。

　　本輪房地產(chǎn)市場的迅速回暖屬于帶病復(fù)蘇或畸形繁榮，因為在我國2007年的宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)行業(yè)是作為過熱行業(yè)重點遏制的，但這次調(diào)整時間是短暫的。從價格調(diào)整的幅度看，一線城市的房價遠未回歸到普通居民可以承受的水平。

　　投資、投機行為只能是房地產(chǎn)市場運行的潤滑劑，一旦這兩股力量成為市場主力，樓市泡沫將不可避免，這是市場經(jīng)濟自發(fā)力量使然。

　　多重原因推動房價走高

　　問：您認為造成我國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的原因是什么？

　　易憲容：主要原因：一，政府的房地產(chǎn)政策產(chǎn)生累積效應(yīng)，從2008年年底國家開始采取暫時減免營業(yè)稅、取消城市房地產(chǎn)稅等一系列措施，這在某種程度上推動了樓市的火爆。二，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤預(yù)期改變，目前房地產(chǎn)市場的經(jīng)營模式?jīng)]有發(fā)生改變，仍是暴利型的利潤水平?jīng)]有改變,也沒有從買方市場向賣方市場轉(zhuǎn)型，盡管住房銷售下降，但房價沒有下降。三，地方政府的托市，地方政府考慮財政收入，不愿意看到房地產(chǎn)市場的大幅降溫，紛紛出手救市。四，國外大量熱錢涌入房地產(chǎn)炒作，增加了購房需求。五，銀行信貸超高速增長，致使部分信貸資金違規(guī)進入樓市，推高了房價。

　　巴曙松：大量銀行信貸資金進入是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場瘋狂上漲的主要原因。在我國特定的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)下，如此大的信貸投放，往往不會被生產(chǎn)貿(mào)易吸收，就可能主要是被包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)領(lǐng)域吸收，所以更容易形成資產(chǎn)泡沫。在經(jīng)濟復(fù)蘇明朗的大前提下，特別在國內(nèi)流動性充裕以及熱錢涌入的推動下，房地產(chǎn)市場價格將會被繼續(xù)推高。在適度寬松的貨幣政策沒有轉(zhuǎn)向、物價沒有顯著上升帶來調(diào)控壓力和資金流向產(chǎn)生顯著變動之前,資產(chǎn)市場的熱情還將繼續(xù)。

　　多方配合遏制泡沫擴大

　　問：如何有效控制房地產(chǎn)市場泡沫的擴大？

　　周清杰：在遏制房地產(chǎn)泡沫問題上，政府負有不可推卸的職責(zé)。我國政府發(fā)展房地產(chǎn)市場的政策基調(diào)應(yīng)該是促進居民的住房消費，而非鼓勵住房投資，更不是保護投機，不能把與普通居民生活密切相關(guān)的房地產(chǎn)市場變成游資泛濫的大賭場。

　　目前，我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控重點在進入環(huán)節(jié)，如首付比例、貸款利率等。要防止泡沫積聚，應(yīng)該在監(jiān)管環(huán)節(jié)上要加強，更重要的是實行過程監(jiān)管和退出監(jiān)管，目的是加強對投資行為和投機行為的監(jiān)管。除了社會一直熱議的物業(yè)稅以外，建議政府對持有新商品房不足一定期限（如3年或5年）出售的行為課以重稅，并對購房后空置而不居住的行為征稅，提高房東出租房屋所獲收益的稅負，減少投資、投機行為對房價的不當(dāng)推動，確保房地產(chǎn)市場的健康、可持續(xù)發(fā)展。

　　另外，改革稅制，讓承擔(dān)較多社會責(zé)任的地方政府有更多的優(yōu)質(zhì)稅源，減少土地財政現(xiàn)象，是控制我國房地產(chǎn)泡沫的治本之策。

　　易憲容：從短期政策來說：一是要完善現(xiàn)有個人住房按揭貸款信貸政策，嚴格區(qū)分房地產(chǎn)投資需求與消費需求。

　　二是限制外籍及外資購買中國的普通居民住宅，提高其交易成本，以阻擊國際熱錢追逐人民幣資產(chǎn)，從而避免形成人民幣資產(chǎn)泡沫。

　　三是修改現(xiàn)行的住房預(yù)售制度。當(dāng)前預(yù)售制度是一種單邊風(fēng)險承擔(dān)機制。

　　四是維護房地產(chǎn)市場秩序，建立房地產(chǎn)市場公開透明的信息披露機制。

　　從長期政策看，要制定長期穩(wěn)定的房地產(chǎn)發(fā)展政策，包括長期發(fā)展規(guī)劃、保障政策、信貸政策、稅收政策及土地政策等。只有在這個基礎(chǔ)上，才能保證房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，讓房地產(chǎn)成為改善居民住房條件的基礎(chǔ)，成為中國經(jīng)濟增長的動力；否則就會對我國經(jīng)濟增長、社會穩(wěn)定帶來不利影響。

(來源:《人民日報海外版》2009年8月17日 第05版)