□多數(shù)購房者不認同開發(fā)商賠償方案

　　□業(yè)主提原址重建和退一賠一等訴求

　　□專家稱關(guān)鍵在于能否找到法律依據(jù)

　　8月8日，臺風“莫拉克”以每小時15公里的速度向上海逼近。暴風雨前的寧靜使得天氣悶熱而潮濕。

　　上午9點，記者在閔行區(qū)羅陽路小學(xué)看到，已有上百位蓮花河畔景苑的業(yè)主聚集在接待室內(nèi)。面對來自閔行區(qū)政府信訪辦、萬科集團的接待人員，業(yè)主們情緒激動?！拔覀冎皇窍胍粋€家。”心急如焚的業(yè)主們說。

　　原址重建需考慮多重因素

　　閔行區(qū)倒樓事故發(fā)生已一個多月，在各項工作有序推進的同時，購房人與開發(fā)商在賠償方案上卻遲遲未能達成共識。

　　7月11日，開發(fā)商公布了針對倒覆的7號樓業(yè)主的理賠草案。草案提出了A、B兩套解決方案供業(yè)主選擇。一是“解除預(yù)售合同，并向購房人承擔賠償責任”。倒覆樓房業(yè)主與開發(fā)商解除預(yù)售合同后，開發(fā)商除退還業(yè)主已經(jīng)支付的房價款本金外，還將按合同約定向業(yè)主支付5%違約賠償金。若違約賠償金不足以彌補購房人差價損失的，開發(fā)商將對超出部分予以賠償。

　　另一方案為“解除預(yù)售合同，并以小區(qū)未售住宅房屋置換”。業(yè)主與開發(fā)商解除預(yù)售合同后，以小區(qū)內(nèi)其他未售住宅房屋置換原房屋，并與開發(fā)商重新簽訂預(yù)售合同。

　　然而，開發(fā)商一直強調(diào)的“合法、合情、合理”的方案并未得到7號樓業(yè)主的認可。業(yè)主普遍認為，開發(fā)商提出的5%違約金并不足以彌補房價上漲帶給他們的損失。無論是按市場價賠償，還是通過B方案的房屋置換，都已無法使他們擁有和原有樓房類似條件的住房。

　　7號樓業(yè)主由此提出“原址重建”的訴求?！凹饶茏寴I(yè)主重獲原有房屋，將損失減到最低；又能使開發(fā)商用最小的投入恢復(fù)房屋，履行合同；還能體現(xiàn)權(quán)為民所用的理念?！睒I(yè)主們表示，他們提出的這一方案是個“多贏”的解決方法。

　　對此，華東政法大學(xué)經(jīng)濟法學(xué)院院長吳弘指出，業(yè)主這一訴求雖符合合同法規(guī)定的繼續(xù)履行需由非違約方請求、標的特定化、不違反法律等部分要素，但開發(fā)商是否有能力繼續(xù)履行、事故發(fā)生地是否適宜重建也是必須要考慮的要素?！叭绻麑儆谑聦嵣喜荒苈男械那闆r，便不能強制開發(fā)商履行，這可能要由司法作出判斷?！?/P>

　　另有律師指出，根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商必須在合同約定期限內(nèi)整體交付房屋。而現(xiàn)在一旦對7號樓單棟房屋進行重建，勢必會造成其余房屋業(yè)主無法在明年5月31日接收到開發(fā)商的整體交房，由此可能會引發(fā)更大的違約風波。

　　推倒重建關(guān)鍵在于法律依據(jù)

　　就在7號樓業(yè)主與開發(fā)商僵持不下的同時，未倒樓房業(yè)主也面臨著同樣的困境：開發(fā)商提供的方案并不能讓他們滿意。

　　在針對未倒樓房業(yè)主的善后方案中，開發(fā)商提供了3套可選方案。

　　方案一為“預(yù)售合同繼續(xù)履行，適當讓利，特定擔?！薄＜礃I(yè)主繼續(xù)履行合同，開發(fā)商以購房合同總價的5%進行讓利。同時，由開發(fā)商引進有實力的公司，對購房者提供連帶責任擔保；

　　方案二為針對堅持要求解除合同的業(yè)主，提出了“有條件解除預(yù)售合同，退本返息”。開發(fā)商同意解除合同，但只退還本金及購房者已付房款的銀行同期存款利息。

　　方案三為“第三方收購”。即由開發(fā)商引進一家有實力的公司，由該公司以2009年6月27日當日的市價收購購房者所退房屋。

　　然而這3套方案并未能完全消除業(yè)主的顧慮。一些業(yè)主表示，房屋倒覆的機理尚不明確，任何所謂檢測都缺乏科學(xué)嚴謹性。為了業(yè)主的生命安全，他們提出了“推倒重建”的要求。

　　業(yè)主提出，開發(fā)商應(yīng)將整個小區(qū)所有樓房推倒，請有一定資質(zhì)的開發(fā)商按照原規(guī)劃設(shè)計方案進行重建，并提供相應(yīng)的責任擔保。開發(fā)商要賠償房屋總價的5%作為違約金，并承擔一切因違約導(dǎo)致的賠償費用。

　　“基于對居住安全的考慮，業(yè)主提出這一方案的心情是可以理解的。但訴求能否得到支持，關(guān)鍵在于能否找到相關(guān)法律依據(jù)。”上海社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員史建三對“推倒重建”表達了自己的看法。

　　由于雙方簽訂合同時，并未考慮到這種特殊情況的發(fā)生，因而在賠付標準缺乏合同依據(jù)的情況下，房屋質(zhì)量是否符合國家標準或行業(yè)標準便是能否“推倒重建”的關(guān)鍵。史建三指出，判斷業(yè)主的訴求是否合理必須從利益平衡的角度出發(fā)，而不能僅以部分購房者的心態(tài)來代替法律及國家的質(zhì)量標準。

　　退一賠一恐難獲法律支持

　　在業(yè)主們提出的各類解決方案中，另一呼聲較高的訴求是“退一賠一”。在一份由業(yè)主向開發(fā)商提供的《購房者關(guān)于退房索賠的框架性處理方案》中，業(yè)主們表達了對生命財產(chǎn)安全的顧慮，并表示退房是惟一選擇，同時要求開發(fā)商給予合理的賠償。

　　根據(jù)法律規(guī)定，若原合同因無法履行而解除，開發(fā)商理應(yīng)退還業(yè)主已經(jīng)支付的購房款，賠償已開支的各項購房費用，還應(yīng)補償合同約定的房價與標的房屋目前市場價格之間的差價。但對于“退一賠一”的訴求，一些專家表示依據(jù)尚且不足。

　　根據(jù)我國消費者權(quán)益保護法的規(guī)定，只有一方當事人故意告知對方虛假情況、或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示等行為引發(fā)的民事責任才適用于“退一賠一”。而在我國的司法實踐當中，個人向開發(fā)商購買商品房，一般不適用消費者權(quán)益保護法。

　　中國商法學(xué)研究會常務(wù)理事、復(fù)旦大學(xué)民商法研究中心主任胡鴻高表示，在這起事故中，沒有證據(jù)證明業(yè)主與開發(fā)商之間所定的預(yù)售合同中存在欺詐行為?！案鶕?jù)我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第八條和第九條的規(guī)定，‘退一賠一’適用于一房兩賣或隱瞞抵押等五種情形。本案的情況并不符合退一賠一的法定條件?！焙櫢哒f。

　　據(jù)記者了解，在7號樓的41位業(yè)主中，目前已有17戶倒樓業(yè)主愿意接受開發(fā)商的賠償方案，其中8戶業(yè)主已簽訂賠償意向書，9戶業(yè)主口頭表示有意向簽字。

　　而在近四百名未倒樓的業(yè)主中，有相當一部分業(yè)主希望相關(guān)部門抓緊時間對房子進行質(zhì)量檢測。“如果最終的檢測結(jié)果認為房子確實有安全保障，消除了我們的心頭之患，我當然選擇搬進去住?！币晃辉趫龅臉I(yè)主說道。此外，還有十多位未倒樓的業(yè)主表示愿意考慮接受開發(fā)商的賠償方案，以盡早解決問題。

(來源:《法制日報》2009年8月10日 第四版 劉建、陳怡菲)