隨著私家車數(shù)量的不斷增加和普及，廣州市住宅小區(qū)停車位租售難問題日益突出。近日，廣州市國土房管局會同市交通委員會出臺了《關于執(zhí)行〈廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定〉的補充通知》，下稱《補充通知》）。為此，記者就《補充通知》的有關內(nèi)容采訪了市國土房管局相關負責人。

　　該負責人介紹，隨著《物權(quán)法》的頒布，廣州市房地產(chǎn)項目車位車庫租售監(jiān)管日益嚴格和規(guī)范。2007年10月1日《物權(quán)法》施行前，國家和省均無車位車庫的銷售和管理規(guī)定。廣州市參照商品房的銷售和監(jiān)管的一般規(guī)定，統(tǒng)一規(guī)范全市房地產(chǎn)項目車位車庫的監(jiān)管，即允許車位車庫預售并對其預售款進行全程監(jiān)控，按照商品房的竣工驗收程序辦理驗收和交付使用，按照商品房的房地產(chǎn)權(quán)證辦理程序辦理權(quán)屬登記（人防工程特別備注），允許車位車庫對業(yè)主以外的其他人出租或出售。2007年10月1日《物權(quán)法》實施后，廣州市即就車位車庫租售工作開展深入調(diào)研，經(jīng)專家和學者論證研討，結(jié)合廣州市實際，2008年3月20日，市國土房管局和市交委聯(lián)合公布實施《關于發(fā)布〈廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定〉的通知》（穗國房字〔2008〕195號，下稱《通知》）?！锻ㄖ废掳l(fā)以后，廣州市新批準預售的房地產(chǎn)開發(fā)項目的車位車庫不得再進行預售；開發(fā)企業(yè)必須嚴格按照《通知》的要求和程序租售車位車庫，首先滿足業(yè)主的需要?！锻ㄖ穼σ?guī)范廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位車庫租售行為，維護業(yè)主的合法權(quán)益，保持小區(qū)整體的生活環(huán)境，維護社會和諧穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。同時，《通知》的各項具體規(guī)定，與2009年3月1日起施行的《廣東省物業(yè)管理條例》中關于住宅小區(qū)車位車庫的處理意見完全一致。

　　該負責人介紹，當前全市個別小區(qū)出現(xiàn)的車位車庫租售糾紛，主要集中在《物權(quán)法》和《通知》下發(fā)前已核準預售和已辦理權(quán)屬登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。一是在《物權(quán)法》施行前，少數(shù)人集中大量購買個別小區(qū)的車位車庫或小區(qū)車位車庫租售給業(yè)主以外第三人，并且已經(jīng)取得房地產(chǎn)權(quán)證，造成現(xiàn)在本小區(qū)業(yè)主使用車位、車庫困難。二是《通知》下發(fā)前，部分開發(fā)企業(yè)已正常辦理預售或初始登記的車位車庫，由于車位車庫的數(shù)量不能滿足業(yè)主的需要，加之少數(shù)開發(fā)企業(yè)存在不規(guī)范租售行為，造成業(yè)主不滿、產(chǎn)生糾紛。

　　為妥善解決《通知》下發(fā)前法律政策銜接期出現(xiàn)的遺留問題，廣州市國土房管局和市交委再次明確和重申了《通知》中的相關具體規(guī)定，聯(lián)合下發(fā)了《補充通知》。

　　《補充通知》對于已核發(fā)《商品房預售許可證》或《權(quán)屬證明書》的房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，以車位車庫是否銷售為標準理順車位車庫銷售與執(zhí)行《物權(quán)法》第七十四條的關系，即自本《補充通知》下發(fā)之日起，未銷售的車位車庫，須按照物權(quán)法的規(guī)定首先滿足業(yè)主的需要；已銷售的須及時辦理合同備案和房地產(chǎn)登記。

　　為進一步規(guī)范開發(fā)企業(yè)小區(qū)車位租售行為，《補充通知》重申了新房地產(chǎn)開發(fā)項目的車位車庫租售監(jiān)督管理。針對開發(fā)企業(yè)先銷售商品房再出租或出售車位車庫，可能產(chǎn)生租售方案不明確、租金或銷售價格不合理等糾紛的問題，《補充通知》從商品房銷售環(huán)節(jié)起即開始約束開發(fā)企業(yè)對車位車庫的處置，實行房地產(chǎn)項目銷售和車位車庫管理同步實施。

　　《補充通知》明確了車位車庫出租轉(zhuǎn)讓的限制。針對《物權(quán)法》實施前，部分業(yè)主以外的第三人已購買了車位車庫，享有合法的不動產(chǎn)權(quán)利；即使業(yè)主購買車位車庫后，也可能出租或轉(zhuǎn)讓給業(yè)主以外的第三人的問題，《補充通知》對車位車庫權(quán)屬人出租或轉(zhuǎn)讓行為作出了規(guī)定，要求按照物權(quán)法的規(guī)定，首先滿足業(yè)主租賃和購買的需要。

　　今后，廣州市各職能部門將密切跟蹤和評估政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)的新情況，繼續(xù)從增加車位車庫建設規(guī)模、依法實行價格調(diào)控等方面不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)項目車位車庫的租售監(jiān)管。

摘自：粵建網(wǎng)